Immobilier : Capacité d'Emprunt et Mensualités

 Si vous voulez optimiser votre Budget,il y a 4 questions à vous poser,pour ne pas subir les critères de votre banquier préféré :

1) combien valez vous chez votre banquier

= capacité d'emprunt ( simulations ) ?

2) Taux fixe ou variable ? http://goo.gl/r7B35

3) quel type d'Assurance & coùt ? http://0z.fr/XFw83

4) Garanties & frais ( Notaire http://goo.gl/XZUa8 , Hypothèque, Cautionnement http://0z.fr/3mQqC ) ?

Ce qui suit n'épuise pas le sujet,mais vous donnera de meilleurs cartes en mains, tout en sachant qu'on peut vous accompagner dans certaines de vos démarches

Ce tableau vous permet de calculer le montant de vos mensualités pour un emprunt de 1 000 €.

Ceci signifie que la lecture est directe,pour chaque tranche de 1.000 € empruntés

	5	8	10	12	15	18	20	25	30
2.80	17.88	11.64	9.56	8.18	6.81	5.90	5.45	4.64	4.11
3.00	17.97	11.73	9.66	8.28	6.91	6.00	5.55	4.74	4.22
3.20	18.06	11.82	9.75	8.37	7.00	6.10	5.65	4.85	4.32
3.40	18.15	11.91	9.84	8.47	7.10	6.20	5.75	4.95	4.43
3.60	18.24	12.00	9.94	8.56	7.20	6.30	5.85	5.06	4.55
3.80	18.33	12.10	10.03	8.66	7.30	6.40	5.95	5.17	4.66
4.00	18.42	12.19	10.12	8.76	7.40	6.50	6.06	5.28	4.77
4.20	18.51	12.28	10.22	8.85	7.50	6.61	6.17	5.39	4.89
4.40	18.60	12.38	10.32	8.95	7.60	6.71	6.27	5.50	5.01
4.60	18.69	12.47	10.41	9.05	7.70	6.82	6.38	5.62	5.13
4.80	18.78	12.56	10.51	9.15	7.80	6.92	6.49	5.73	5.25
5.00	18.87	12.66	10.61	9.25	7.91	7.03	6.60	5.85	5.37

 pour frais Notaires,voir: http://goo.gl/XZUa8

 

Assurance de groupe ou assurance individuelle ?

Depuis le 1er septembre  2010 les emprunteurs sont libres de choisir l’assurance de leur crédit immobilier auprès de n’importe quel assureur,mais on peut lire que toutes les banques ne jouent pas le jeu :

http://0z.fr/XFw83

Toutes les banques proposent une assurance de groupe :

 C'est un contrat déjà négocié par votre banque auprès d'une compagnie d'assurances, pour tous ses clients.

 D'une banque à l'autre, le coût de l'assurance peut varier considérablement, par exemple de 0.32% à 0.45% du capital emprunté pour un souscripteur de 45 ans.

Dans la plupart des banques, l'adhésion à l'assurance de groupe est présentée comme a priori obligatoire. Mais votre banque peut accepter finalement que vous souscriviez un contrat individuel.

Si vous avez moins de 30 ans et que vous êtes en bonne santé, vous obtiendrez un tarif nettement plus avantageux, pour les mêmes garanties, en souscrivant une assurance individuelle directement auprès d'un assureur. Il ne faut donc pas hésiter à en faire la demande.

  Pour garantir un prêt, 4 choix sont possibles : http://0z.fr/3mQqC

  Exemple I:

1) si vous souhaitez emprunter 100.000 €  à 4 % et comparer les durées de remboursements,vous constatez que:

- sur 15 ans,  cela représente : 7.40 € x 100 = 740 € / mois

- sur 20 ans on obtient 606 € / mois

- sur 25 ans on redescend à : 528 € / mois

- et on pourrait être tenté d'emprunter sur 30 ans pour ne rembourser que 477 € / mois

Mais rappelez vous qu'en cumul c'est vous qui payez les intérêts

2) si vous avez un Budget global ( Terrain + Maison ) de 150.000 € , en reprenant ce tableau vous pouvez vérifier que, toujours au Taux de 4 % l'an :

- sur 20 ans cela représente un remboursement de : 6.06 € x 150 = 909 € / mois

- sur 25 ans on passe à : 5.28 € x 150 = 792 € / mois

3) si vous hésitez entre un Taux Fixe à 4 % et un Taux Variable à 3.40 % l'an , la différence sur 20 ans est, pour 100.000 € empruntés, de :

-  A Taux Fixe à 4 % l'an : 600 € / mois x 12 mois x 20 ans = 144.000 € cumulés ( principal + intérêts )

- A Taux Variable moyen de 3.40 % l'an : 575 € / mois x 12 mois x 20 ans = 138.000 € ( P + I )

En faisant donc la différence entre les 2 montants cumulés sur 20 ans, on obtient:

D = ( 144.000 - 138.000 ) = 6.000 € d'intérêts

Cette somme peut paraître importante, mais ne peut être qu'une estimation, puisque le Taux Variable peut fluctuer dans les 2 sens et la réponse n'est connue qu'à la fin.

Ici cela correspondrait à une différence de 25 € / mois de remboursement !

C'est pour celà que les banques proposent des formules mixtes, pour encadrer les variations avec des prêts " capés " ( de cap = chapeau en anglais )

Voir le Tableau des Taux Immobiliers : http://goo.gl/Rl9XZ

Taux longue durée,Fixes & Variables : http://goo.gl/r7B35

Malgré les tensions monétaires,les Taux d'intérêts,restent encore relativement bas et attractifs pour devenir propriétaire: c'est bien le Prix des Terrains qui fait " remonter la note "....  

  Ce qui précède est une aide à la réflexion, afin de préparer votre prochain Rdv ,avec votre banquier préféré s'il vous fait confiance et vous accorde des conditions intéressantes,

sans perdre de vue l'évaluation de votre Capacité d'Emprunt , qui résulte d'une analyse, objective et souvent,subjective de votre situation ou de votre " potentiel " ...

On parle beaucoup de " scoring " , pour les crédits à la consommation : ce sont des grilles types, issues d'études statistiques et de la politique de l'organisme financier, en fonction de ses priorités et de critères techniques .

Il y eut des abus " à la tête du client " et les " discriminations " tendent à disparaître.

Mais si on peut saisir la HALDE en cas de refus flagrant de location de logement, une banque n'est jamais obligée de vous prêter et ne donne pas en détails ses motifs.

Faites jouer la concurrence ou questionnez-nous sur nos Partenaires, sans engagement, car on ne fait pas de miracles.

Ainsi, attendez d'avoir fini votre période d'essai pour solliciter votre banque.

Si vous avez déjà un prêt personnel ou un crédit auto, il en sera tenu compte dans votre capacité de remboursement.

 

  Selon la situation et les revenus réels nets, les banques limitent vos remboursements à : 25 - 30 % de vos revenus mensuels .

Pour vérifier avant un Rdv reprenez vos déclarations fiscales et votre situation actuelle , en + ou en -

Une prime exceptionnelle n'est pas récurrente, donc ne la surestimez pas dans la simulation de vos Revenus.

Exemple II :

1 ) soit un couple , locataire,qui a un revenu net de 2.000 € / mois et sans aucun autre crédit :

en théorie et en fonction de leur situation professionnelle, leurs possibilités de remboursements seraient d'environ 600 € / mois

Pour savoir combien ils peuvent emprunter, on peut s'aider du tableau,ci-dessus et pour simplifier , dire que : 100.000 € sur 20 ans représentant 606 € / mois à 4 % l'an ,ces 100 K€ reprensentent l'enveloppe globale admise par la banque.

Ensuite, c'est comme pour le bonus/malus et il vous appartient de défendre votre dossier,sans trop allonger la durée.

Avec 2.000 € de revenus mensuels nets, ce couple peut faire valoir qu'il " tient la route " et pousser le banquier à aller jusqu'au 1/3 des revenus pour arriver à ; 666 € / mois pour que le crédit , sur les mêmes bases, puisse passer de 100 K€ à 110 K€

Attention: notre but n'est pas de vous pousser au sûrendettement, mais d'obtenir le maximum de votre banquier, dans votre intérêt....

2) prenons,maintenant, un autre couple qui gagne 2.500 € / mois et semblerait pouvoir acheter une maison + grande...

ce n'est pas sûr, après analyse, car ils ont déjà un prêt personnel et un crédit auto qui pèsent déjà 150 € / mois

En calculant leur capacité théorique de remboursement, on trouve bien:

R1 = 2.500 € x 30 % = 750 € / mois

mais le banquier va y imputer les crédits en cours et il restera :R2 = ( 750 € - 150 € ) = 600 € / mois

donc une enveloppe identique de 100.000 € ,que l'autre couple

Evidemment j'ai voulu faire simple pour ne pas faire varier tous les paramètres en même temps, mais vous familiariser avec l'approche des banques, afin de ne pas vous faire tourner en rond d'un organisme à l'autre,

car il n'y a pas que le Taux d'intérêt qui est en jeu, alors que les publicités ne parlent que de celà....

Tout est négociable quand on connait la règle du jeu et qu'on inspire confiance. 

En attendant, informez vous sur ce blog où certains liens vous conduiront vers des spécialistes de l'immobilier

et n'oubliez pas que les maisons en bois, sont économiques et abordables...

  

Exemple III :

Toujours en s'inspirant des chiffres précédents,actualisés des Taux en vigueur,on part d'un couple qui,jusqu'ici,payait un Loyer = 700 € /mois

S'ils ne souhaitent pas rembourser plus,mensuellement,on va voir 3 hypothèses,mettant en évidence,jusqu'où ils peuvent emprunter,donc,le Capital maximum dont ils pourront disposer,pour investir dans leur projet Immobilier ( Maison ou extension bois ) :

- sur 15 ans à Taux fixe = 3.45 % l'an .... le Capital = 100 K€

- sur 20 ans à 3.50 %................................. le Capital = 120 K€

- sur 25 ans à 3.80 % ...............................  le Capital = 135 K€