Revenus Fonciers et Investissement Immobilier locatif

http://bit.ly/JAUdK0

I) Vos revenus fonciers peuvent être taxés au micro-foncier ou au régime réel.

Il existe aussi des régimes propres à l'investissement locatif.  http://bit.ly/JhJW3C
 

1) Micro-foncier

 a) Les contribuables dont le revenu brut foncier annuel (revenus des locations d'immeubles)

est inférieur ou égal à 15.000 €

relèvent ,sauf option contraire du micro-foncier.

 b) Ces contribuables ne sont imposés que sur 70 % des recettes.

 c) Le montant du revenu brut foncier est directement porté sur la déclaration d'ensemble n°2042.

d) Les revenus fonciers doivent être inclus dans le revenu net imposable

 et il n’est pas possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire.

Les gains vont donc subir le taux prévu pour la tranche d’imposition à laquelle le contribuable appartient, auquel il faut ajouter les 13,5 % de prélèvements sociaux. http://bit.ly/J3kP21

Pour 100 € de loyers perçus,

il faut en restituer entre 18,69 à 52,12 €

selon que vous êtes à la tranche des 5,5 % ou 41 %.

e) Imputation du déficit foncier en régime microfoncier http://bit.ly/it37oP

Si vos déclarations précédentes ont été établies sous le régime réel d’imposition,

et que vous avez généré un déficit foncier encore reportable au 1er janvier de l’année d’imposition,

vous devez inscrire ce déficit sur votre déclaration,

afin qu’il puisse être déduit de vos revenus fonciers nets (après abattement des 30%), et ce jusqu’au terme du délai de report de 10 années.

 f) pour quels types de biens en location? http://bit.ly/it37oP

Les immeubles loués doivent être nus, et non meublés.

 Ils peuvent être détenus directement ou par le biais d’une société immobilière transparente,comme une SCI.

2) Régime réel d'imposition

- Les contribuables ne relevant pas du régime précédent

 (revenu foncier supérieur à 15.000 euros ou option expresse pour ce régime) doivent déclarer eux-mêmes le revenu net taxable

 en déduisant des loyers perçus certains frais et charges supportés.

- Le détail du calcul de leur revenu net doit figurer sur une déclaration spécifique (n°2044 ou n°2044 spéciale).

- Le résultat net est ensuite reporté sur la déclaration d'ensemble n°2042.

3) Régimes locatifs spéciaux  http://bit.ly/JhJW3C

-investissements locatifs dans l'ancien (Besson ancien, Borloo ancien)

-investissements locatifs dans le neuf (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf et Scellier)

Ces dispositifs permettent de bénéficier d'avantages fiscaux particuliers pour l'imposition des revenus fonciers en contrepartie de l'engagement de donner en location le logement pendant une certaine durée, dans des conditions encadrées   

II) Les revenus locatifs ne sont pas régis par les mêmes lois selon qu’il s’agit de locations de biens vides ou meublés,

 du montant des loyers perçus

ou encore des éventuels avantages fiscaux dont le propriétaire a bénéficié pour son investissement.

 Alors que doit déclarer un propriétaire-bailleur selon sa situation

et quelles charges sont déductibles ?

  

Mode d’emploi :      http://bit.ly/JCQclM

a) Opter pour le régime micro-foncier n’est pas une obligation même si les conditions sont remplies.

 Le propriétaire a la possibilité de choisir le régime réel,

si celui-ci se révèle plus avantageux financièrement, notamment si des dépenses importantes ont été engagées par le bailleur pendant l’année.

Par ailleurs, le régime micro-foncier ne s’applique pas aux dispositifs particuliers type Borloo ou Scellier.

Ils dépendent nécessairement du régime réel, qui prévoit des déductions spécifiques.

b) Dès lors que les revenus générés ont été soumis au régime réel,

ils le resteront pendant 3 ans.

Par ailleurs, le régime implique l’ensemble du foyer fiscal.

 Autrement dit, si vous êtes bailleur de plusieurs logements, tous devront être déclarés sous ce régime.

 Les travaux de démolition, construction ou reconstruction ne sont pas déductibles.

c) Pour les meublés : http://bit.ly/JCQclM

 

III) Choisissez le meilleur régime fiscal

a)  Le dispositif «microfoncier " permet de bénéficier d'un abattement de 30 % sur le montant de vos recettes.

 Attention, en contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge de vos revenus.

b)  C'est pourquoi ce régime, applicable de plein droit, n'est pas toujours intéressant, notamment lorsque le montant de vos charges locatives excède 30 % de vos recettes.

c) Par exemple : http://bit.ly/Jc7skX

 pour un logement loué 800 € par mois,

vos charges doivent représenter

moins de 2 880 € par an = (800 € x 12 x 30 %).

 d) Or, en additionnant les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir le bien, les frais d'assurance, les honoraires de syndic et les charges courantes,

ce seuil est vite atteint.

e) Cette limite des 15 000 euros s'apprécie annuellement, y compris lorsque la location a commencé en cours d'année.

 Il n'y a donc aucun prorata à calculer.

Exemple :  http://bit.ly/KO0b7f

 un contribuable ne dispose que d'un seul bien, mis en location depuis juin à 1 300 €/ mois,

soit des recettes totales en 2011 de 9 100 € (1 300 x 7).

Il peut prétendre au régime microfoncier.

En revanche,

en 2012, avec un total de loyers de 15 600 euros (1 300 x 12),

 il sera obligé de passer au régime réel.

f) le plafond du micro-foncier est aussi à apprécier par foyer fiscal.

Ainsi, si un autre membre de votre foyer fiscal loue également un bien et que vos revenus cumulés dépassent 15 000 euros,

 vous ne pourrez pas bénéficier du régime micro-foncier.  http://bit.ly/KhTEFN