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Knock on Wood

Démembrement de propriété

12 Janvier 2019 , Rédigé par Ipsus Publié dans #JURIDIQUE , Fiscal & Partenariats

Cet article a plutôt un but pédagogique et informatif , car il nécessite une mise à jour : 

donc , retrouvet les articles + récents de ce blog à la rubrique Juridique 

https://t.co/wifTMhzSuQ?amp=1

 L’utilisation du démembrement de propriété est un outil fort prisé dans les stratégies patrimoniales. Cependant, afin d’être utilisé à bon escient, les biens objets du démembrement doivent être évalués de manière précise. 
Cette évaluation peut être réalisée de manière forfaitaire à l’aide d’un barème qui détermine la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier et du rendement des biens détenus en usufruit.

La loi de finances pour 2004 (article 19 de la loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) sous la pression de la doctrine et de ses critiques récurrentes, a institué un nouvel article 669 dans le Code général des impôts (CGI).

 http://www.entreprise-et-droit.com/lng_FR_srub_81_iart_483-Demembrement-de-propriete---ce-qu'il-faut-retenir-de-l'actualite-2004-2005--.html

Exemple de calcul de valeur d'usufruit :

un contribuable âgé de 55 ans est usufruitier de sa résidence principale d'une valeur totale de 1 million d'€.
La valeur de son droit d'usufruit est estimée à 5/10 de la valeur de la propriété entière, soit 500 000 €.
La valeur de la nue-propriété est donc égale à 500 000 €.

REMARQUE :
ce barème s'applique en cas de démembrement viager, l'usufruit prenant fin, au plus tard au décès de l'usufruitier.
Un usufruit temporaire, constitué pour une durée déterminée, doit être évalué à 2/10 de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans.
Mais la valeur de l'usufruit ainsi obtenue ne peut pas être supérieure à celle de l'usufruit viager.

si l'usufruit a été constitué pour 20 ans par exemple, 
sa valeur devrait donc être égale à 4/10 de 1 million d'€, soit 400 000 €. 
et elle n'excéde pas celle de l'usufruit viager, soit 500 000 €.

Fiscalité du démembrement de propriété
 
Les règles ci-dessous étudiées s'appliquent à tout démembrement de propriété : démembrement portant sur un immeuble ou démembrement de valeurs mobilières, par exemple.
Imposition des revenus et plus-values
 
Les règles d'imposition diffèrent selon que le démembrement porte sur :
Droits de succession ou de donation
 
Décès de l'usufruitier : la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété résultant du décès de l'usufruitier est normalement exonérée de tout droit.

Par exception, le bien dont le défunt avait l'usufruit est présumé faire partie de sa succession et, à ce titre, soumis aux droits de succession :
  • si la nue-propriété appartient à ses héritiers ou à leurs descendants, à des donataires, légataires ou personnes "interposées" (parents, enfants, conjoint, par exemple),
  • mais sauf si l'usufruit a été recueilli par le défunt de son vivant à la suite d'une succession, disposition testamentaire, donation par contrat de mariage ou donation avec réserve d'usufruit plus de 3 mois avant le décès.
Si la présomption de propriété joue, le nu-propriétaire est personnellement redevable des droits de succession calculés :
  • en fonction de son lien de parenté avec le défunt,
  • sur la valeur totale du bien concerné (déduction faite, en principe, des droits qu'il a payés lors du démembrement de propriété).
Décès du nu-propriétaire : le régime de droit commun s'applique, sous réserve de la possibilité de demander le paiement différé des droits de succession, moyennant intérêts.

Donation de l'usufruit ou de la nue-propriété : le régime de droit commun s'applique.

REMARQUE : pour le calcul des droits de succession et de donation, la valeur imposable de l'usufruit ou de la nue-propriété doit, obligatoirement, être calculée d'après le barème fiscal.
ISF
Le bien démembré est normalement compris dans le patrimoine imposable de l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété.

Exception -
La valeur du bien en pleine propriété est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, si le démembrement résulte :
  • de la vente avec réserve d'usufruit à une personne autre qu'un héritier potentiel, donataire, légataire, père, mère ou conjoint,
  • de la donation ou du legs avec réserve d'usufruit au profit de l'état ou d'une collectivité territoriale (commune ou département, par exemple),
  • et, cas le plus fréquent en pratique, de l'application des articles 757, 1094 et 1098 du Code civil (usufruit légal recueilli par le conjoint survivant, non divorcé et non séparé de corps, au décès de son époux, notamment).
REMARQUE : le conjoint survivant est seul imposable, pour la valeur en pleine propriété des biens démembrés, s'il a recueilli la totalité des biens en usufruit, en vertu d'une disposition testamentaire et en présence d'enfants (ou autres descendants).
 
Source : Les Echos

SCI : les charmes du démembrement croisé 
 

 Astucieux, ce montage qui intéresse notamment les familles recomposées, permet au conjoint survivant de conserver l'usage d'un bien, tel qu'un logement, sa vie durant

 

 Avant d'analyser ce montage judicieux, décodons ce vocabulaire technique. Un bien immobilier est généralement détenu en pleine propriété.

 Comment acheter à deux, sans pénaliser à la fois son conjoint et les enfants d'un premier lit?" Alors que les familles recomposées ont tendance à se multiplier, la technique du démembrement croisé constitue un montage astucieux pour répondre à leurs préoccupations " souligne Philippe Baillot, directeur de Bred Gestion privée.

 Le fait de décomposer cette dernière en usufruit (partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien ou procurant des revenus, comme par exemple les loyers d'un logement mis en location) et en nue-propriété illustre l'opération de démembrement. 

Dans cette situation, le bien est détenu par un usufruitier et un nu-propriétaire.

Le démembrement est dit "croisé" lorsque l'usufruit et la nue-propriété ne portent que sur une partie du bien, par exemple la moitié.

Jusqu'à maintenant, le démembrement croisé était surtout utilisé par des concubins juniors souhaitant acheter leur résidence principale.

 Le principe consiste à ce que par exemple M. Durand et Mlle Martin constituent une SCI (société civile immobilière) en se répartissant par moitié l'usufruit et la nue-propriété de parts A et B Mademoiselle achète l'usufruit des parts A et la nue-propriété des parts B. Monsieur acquiert l'usufruit des parts B et la nue-propriété des parts A.

Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts B. Et ce, sans payer de droits de succession, puisqu'au décès l'usufruit rejoint la nue-propriété pour former la pleine propriété. 

En outre, Melle Martin conservera l'usufruit des parts A, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Dans ces conditions, elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès.

Imaginons, cette fois un couple senior dans le cadre d' une famille recomposée, chaque conjoint ayant des enfants d'un premier lit. " Chaque associé acquiert l'usufruit des parts de la SCI dont la nue-propriété est détenue par l'autre et inversement " poursuit Philippe Baillot.

Nous le savoins, le décès met fin à l'usufruit et le survivant devient plein propriétaire des parts qu'il détenait. Si Monsieur disparaît le premier, ses héritiers reçoivent la nue-propriété des parts A.

Quant à l'épouse conjoint survivant, elle continue de conserver l'usufruit des parts A et se retrouve avec la pleine propriété des parts B. Le conjoint survivant peut continuer d'occuper, sa vie durant, le logement familial, sans pour autant déshériter les enfants. Une manière de conserver, à titre viager, l'usage exclusif du bien et son administration. 

Ce ne sera qu'au second décès, c'est-à-dire lors de la disparition de Madame, que les héritiers de Monsieur auront la pleine propriété des parts A, et ceux de Madame, la pleine propriété des parts B." Sans aucun frottement fiscal, le conjoint survivant d'un couple marié ou concubin est efficacement protégé " conclut Philippe Baillot.

Sans ce démembrement croisé de parts sociales, le survivant n'aurait pas pu conserver les pouvoirs de gestion, sans porter préjudice aux héritiers de son prédécédé.

 Source : http://www.lesechos.fr/patrimoine/famille/300107034.htm 

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