Résidence principale et S C I familiale

Créer une SCI ?

En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d'au moins 10 % à celle du bien rapportée au nombre de parts

La SCI familiale : les étapes et erreurs à éviter

Céline Lepape, avocate en droit immobilier Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont de plus en plus nombreuses en France. Principal avantage : la souplesse de la structure, beaucoup plus qu...

https://ledroitpourmoi.fr/videos/immobilier/la-sci-familiale-les-etapes-et-erreurs-a-eviter/

La SCI familiale : avantages et inconvenients

Le statut juridique SCI familiale est un type particulier de Société Civile Immobilière . Elle est créée entre personnes de la même famille uniquement, ce qui en fait sa spécificité. D'où ...

https://www.l-expert-comptable.com/a/37558-la-sci-familiale-avantages-et-inconvenients.html

Mis à jour le 19/06/21

• - aucun capital social minimum

• -  Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier).

• Chaque personne qui fait un apport à la société lors de sa création devient un associé. La personne obtient des parts sociales au sein de la société de façon proportionnelle aux apports qu’il a réalisés.

• LA RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS

  Dans la SCI familiale, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société. Ils peuvent être tenus pour responsable des dettes de la société dans leur totalité, et ce, même si leur apport était mineur. Les associés peuvent être contraints de payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel s’il le faut. Ainsi, c’est une forme de société qui engage beaucoup ses associés et il est primordial de la gérer au mieux possible, afin d’éviter des dettes trop importantes

• LA CONSERVATION DU PATRIMOINE

  Dans le cas particulier de la succession, cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine. Elle permet d’éviter que le patrimoine ne soit divisé entre les associés

• INTERDICTION DE FAIRE DES ACTIVITÉS COMMERCIALES

  La SCI est une société civile. Il est interdit de réaliser des activités commerciales par le biais de cette société. Toute activité commerciale au sein d’une SCI familiale est interdite. Des actes tels que l’achat pour revente ou la location meublée par exemple, qui sont pourtant des actes courants, sont impossibles ici puisque ce sont des actes de nature commerciale.

• OBLIGATION DE TENUE DE COMPTABILITÉ ET DE PREUVE DE L’EXISTENCE DE LA SCI

  Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité régulière et juste. Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l’année.

La Société Civile Immobilière familiale (SCI)

Une SCI (société civile immobilière) familiale permet aux membres d'une même famille d'être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble un ou plusieurs bien...

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/la-soci%C3%A9t%C3%A9-civile-immobili%C3%A8re-familiale-sci

avril 2021

Tout sur la SCI familiale en 7 points

Créer une SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemp...

https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/sci-familiale/

2020

Les avantages fiscaux sont notables. Par exemple, il est possible de se défaire petit à petit de son immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales. 
Pour bénéficier d'abattements et ne pas payer de droit de succession, le montant des parts que vous donnez ne doit pas dépasser 100.000 euros. Les avantages de la SCI en font donc un outil particulièrement pertinent pour gérer et organiser son héritage immobilier. 

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, il est intéressant de créer une SCI familiale. En effet, pour que l'avantage s'applique, il faut que les associés conservent leurs parts sociales dans la société, une SCI famiale permet de sécuriser cette conservation.

Est-il possible de créer une SCI familiale pour acquérir un immeuble?

Il est très fréquent qu’une SCI familiale soit créée en amont en vue d’acquérir un immeuble. Afin de permettre le financement d’une telle acquisition par la société civile immobilière familiale, des procédés divers pourront être envisagés par les associés lors de la création.

Les associés peuvent par exemple faire en sorte que l’ensemble de leurs apports couvre le prix d’acquisition de l’immeuble, auquel cas ils devront libérer immédiatement ces apports. Afin de financer leurs apports, les associés pourront notamment recourir à l’emprunt à titre personnel et par la suite déduire les intérêts de cet emprunt de leurs revenus fonciers. En savoir plus sur l'emprunt en SCI familiale.

Les associés peuvent également privilégier la fixation d’un capital social d’un montant faible ou opter pour un capital social variable de SCI et emprunter parallèlement par l’intermédiaire de la SCI familiale et/ou apporter des fonds à la société sous la forme d’un prêt ou d’une avance en compte courant afin de financer leur acquisition. Si la SCI de famille loue par la suite l’immeuble acquis, les revenus perçus pourront ensuite être affectés au remboursement des emprunts ou des avances en compte courant.

Maintenant que vous connaissez les rouages de la SCI familiale ainsi que ses avantages fiscaux et successoraux pour vous et vos proches, vous êtes prêt à vous lancer dans la création d'une SCI familiale! N'hésitez pas à consulter le guide de la création de SCI pour obtenir plus de renseignements avant de vous lancer.

Mise à jour : 26/02/2020

Rédacteurs : Mathieu Kohmann & Tanguy Robert, diplômés de Sciences Po Paris et spécialisés en droit des affaires, accompagnent juridiquement les chefs d'entreprises. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Il est possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par le biais d'une SCI.

Une solution à retenir en particulier pour les familles recomposées. 

Les associés d’une SCI peuvent occuper le bien détenu par cette SCI à titre de résidence principale.

Dans ce cas, les objectifs recherchés seront différents suivant la qualité des associés.

 Traditionnellement, l'administration fiscale n'admettait pas l'exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d'une SCI (société civile immobilière).

 Pourtant à maintes reprises, la jurisprudence avait donné tort à la position de l'administration fiscale.

Finalement cette dernière a fini par céder en acceptant "de se rallier à ces jurisprudences" comme le précise le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 200O.

Désormais, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, est exonéré de l'imposition des plus-values immobilières.

Faut-il pour autant acquérir sa résidence principale dans le cadre d'une SCI ?

"Pas systématiquement, mais cette solution s'avère intéressante dans le cas des familles recomposées, en présence d'enfants de lits différents explique Bertrand Savouré, notaire à l'étude Monassier & associés basée à Paris.

Si l'un des conjoints vient à disparaître, la SCI permet d'éviter l'indivision entre le conjoint survivant et les différents enfants".

 Et de poursuivre "Il existe d'autres cas de figure, notamment lorsque des frère et soeur ou des tiers partagent une résidence principale".

Voir précisions : http://www.creationsci.info/SCI-et-acquisition-residence

.1. SCI entre concubins

Des concubins peuvent avoir intérêt à acheter leur résidence principale en SCI :
 En cas de décès, pour assurer la jouissance du bien au concubin survivant (voir l’article consacré à la SCI entre concubins).
 Lorsqu’ils disposent d’apports non égaux. La répartition du capital de la SCI entre les deux concubins permet alors de tenir compte de leurs apports en capital différents.
De la même façon, les comptes courants permettent des apports à la SCI sans nécessité de respecter la répartition du capital. Par exemple, des concubins peuvent décider d’être égalitaires dans une SCI mais l’un d’eux peut ensuite apporter en compte courant les fonds nécessaires à la SCI pour acquérir un bien ou effectuer des travaux.
Une alternative à la création d’une SCI serait la signature d’une reconnaissance de dette du concubin qui possède le moins d’apports au profit du concubin qui contribue davantage à l’acquisition du bien, mais il est conseillé de faire réaliser cette reconnaissance de dette par un notaire (acte authentique) et cette solution ne permettra pas d’anticiper les difficultés qui pourraient apparaître en cas de décès de l’un des concubins.

1.2 SCI entre époux

Contrairement à une SCI entre concubins, le but recherché par la création d’une SCI entre époux n’est pas de garantir, en cas de décès, la jouissance du bien au conjoint survivant.
En effet, l’article 764 du Code Civil indique : "Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.
(...)
Par dérogation aux articles 631 et 634, lorsque la situation du conjoint fait que le logement grevé du droit d’habitation n’est plus adapté à ses besoins, le conjoint ou son représentant peut le louer à usage autre que commercial ou agricole afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement."

En revanche, une SCI entre époux peut permettre de déroger à leur régime matrimonial. En particulier, la résidence principale d’époux mariés sans contrat de mariage (régime de la communauté) entre dans la communauté. La création d’une SCI est un moyen pour le conjoint qui apporte un bien immobilier ou qui finance une acquisition par l’apport de fonds propres de respecter cette inégalité des apports dans la répartition du capital de la SCI entre les deux époux. 

  http://credit-immobilier.meilleurtaux.com/SCI-Societe-Civile-Immobiliere.html

Résidence principale en SCI et abus de droit

La création d’une SCI pour l’acquisition d’une résidence principale ne doit pas chercher à créer pour un foyer fiscal un déficit foncier imputable sur ses autres revenus au point de supprimer toute imposition.  

SCI : comment en faire le meilleur usage  ?   http://bit.ly/ctaDFR

   Me Paul-André Soreau, notaire associé à l'étude Althemis, a répondu aux questions 

   http://bit.ly/cWLN5S

Répartir les parts d'une SCI familiale - izilaw

Vous souhaitez transmettre des parts de la SCI à un associé, à un tiers non associé, ou à vos enfants pour leur transmettre une partie du patrimoine de la SCI ? Découvrez les options possible...

https://www.izilaw.fr/notaire/immobilier/repartir-parts-sci-familiale

Est-ce possible d’intégrer des enfants sans apports à une SCI familiale ?

Non ! Pour prétendre au rang d’associé au sein d’une SCI familiale il est que chaque associé réalise un apport. Répartir les parts d'une SCI ne peut se faire sans apport. L’apport peut être de deux natures : en numéraire, c’est-à-dire une somme d’argent, ou en nature.

Au moment de la création de la SCI les enfants, futurs associés, doivent être en mesure d’apporter au moins une somme d’argent. Celle-ci n’a pas besoin d’être importante.

Il s’agit en effet de créer le capital social de la société civile immobilière et non de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Une SCI peut très bien être créée avec un capital social de 1.000€ par exemple.

: Donation des parts sociales de la SCI

Les parts sociales d’une SCI peuvent être transmises également des parents vers les enfants. L’intérêt de cette opération est de bénéficier de certains abattements lors d’une donation des parents vers les enfants. Cet abattement est de 100.000€ par enfant par tranche de 15 ans.

Ainsi, des parents qui détiennent une SCI peuvent transmettre une partie de leurs parts sociales à leurs enfants par donation ou par une cession à un prix préférentiel qui est alors considéré comme une donation. Le plus simple étant que ces enfants soient déjà associés de la SCI pour simplifier la transmission.

 Donation de la nue-propriété des parts sociales de la SCI

 il est possible de procéder à un démembrement de propriété des parts sociales de la SCI. Cela permettra aux parents de ne céder que la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants et d’en conserver l’usufruit.

En conservant l’usufruit, les parents conserve les droits de vote attachés à ces parts. Et notamment les droits sur les revenus générés par la SCI par exemple.

Cession de parts de SCI à titre gratuit

Vous souhaitez transmettre des biens immobiliers à vos enfants, petits-enfants ou conjoint ? Procédez à la cession de parts de SCI à titre gratuit ! Cette technique permettra de transmettre vos...

https://blog.legalvision.fr/2019/08/02/cession-de-parts-de-sci-a-titre-gratuit/

24.1.2020

 La cession partielle des parts sociales de SCI

Si vous souhaitez conserver la propriété de vos parts mais souhaitez que vos descendants puissent recevoir les loyers issus de l’immeuble possédé par la SCI, il pourrait être intéressant d’envisager la cession de l’usufruit des parts de votre société. Via ce mécanisme, vous conserverez la qualité de nu-propriétaire et céderez celle d’usufruitier.

Le nu-propriétaire restera alors propriétaire des parts mais les revenus des parts appartiendront alors à l’usufruitier.