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Knock on Wood

la production de logements neufs ne répond pas à la demande : Solutions ?

21 Mai 2022 , Rédigé par Ipsus Publié dans #Pourquoi Construire en BOIS, #PERMIS de Construire - Plans - SOL - Diagnostics, #Bois et Pouvoir d'Achat

471.000. C’est le nombre de permis de construire délivrés en France en 2021, selon le ministère du Logement.

 En 2021, les professionnels du bâtiment ont eu des difficultés à absorber la reprise d'activité, à cause de la hausse des coûts des matériaux et des difficultés d'approvisionnement.

L'immobilier neuf a été tiré par les maisons individuelles, avec 211.800 permis de construire pour les maisons et lotissements, soit bien plus qu'avant la crise sanitaire.

La pandémie a détourné un ménage sur six du centre des plus grandes villes : ceux-ci préfèrent désormais vivre en banlieue ou dans une ville moyenne.

la vertu de baisser nos rejets de CO2 et de gagner du pouvoir d’achat en dépensant moins,rend attractive une Maison en BOIS

S'il y a des Contraintes Reglementaires et Techniques , ce blog s'efforce d'explorer des pistes , pour mieux s'y adapter,principalement,grâce à la " filière Bois " et une approche souple et créative ,d'autant qu'un paramètre s'est invité en 1è ligne : le POUVOIR d'ACHAT 

Mais il n'y a pas de fatalité et c'est ce qu'on illustrera au fur et à mesure de nos rencontres avec les "réalités du terrain " et non pas le " prêt à penser" ambiant .

..23.3.2022
...25.3.2022

Normes environnementales, rareté des terrains, flambée des prix des matériaux, sous-utilisation du PLU, refus de permis de construire…

Les freins à la construction de logements sont divers.

Au plus bas, la production de logements neufs ne répond pas à la demande. Les facteurs de blocage se multiplient: normes environnementales accrues, rareté des terrains, flambée des prix des matériaux, sous-utilisation du PLU, refus de permis de construire…

"Cette situation est devenue carrément inquiétante", souffle Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta. De fait, alors que le quinquennat Macron devait être celui du "choc d'offre", les chiffres de la construction de logements sont mauvais. Selon le ministère de la Transition écologique, à fin janvier, ils montrent une stabilisation des permis de construire: - 0,2% par rapport aux trois mois précédents et + 0,9% par rapport à la moyenne des douze mois avant l'épidémie de Covid-19. Les résultats sont encore moins bons pour les mises en chantier, avec - 5% et - 0,6% sur les mêmes périodes. Le nombre de permis de construire accordés reste sous la barre des 500.000 logements, et les mises en chantiers ont même plongé sous le seuil des 200.000 durant la crise sanitaire.

Une crise à venir selon les professionnels

Les promoteurs tirent donc la sonnette d'alarme: "On est en train de préparer une crise majeure du logement, pire que celle des “gilets jaunes”", alerte Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), soulignant que les promoteurs contribuent "pour plus de la moitié du parc" à la construction de logements sociaux. Selon lui, environ 116.000 appartements neufs ont trouvé preneur l'an dernier, contre entre 125.000 et 131.000 entre 2016 et 2019. Les prix, eux, ont encore augmenté de 3%. Or la production de logements neufs est une chaîne à étapes multiples, dont la durée s'allonge inexorablement. D'où notamment la hausse des prix de l'immobilier ancien constatée dans l'ancien, faute de production suffisante tandis que les besoins de logement des Français augmentent.

Selon les professionnels, les freins se multiplient: normes environnementales, rareté et cherté des terrains, flambée des prix des matériaux et de l'énergie, difficultés d'approvisionnement… mais aussi de nouveaux comportements qui rendent l'acte de construire parfois impossible. "L'Etat doit mettre en place une politique Les maires sont rares à se revendiquer bâtisseurs. "C'est sûr, accueillir de nouveaux habitants oblige les élus à augmenter leurs équipements (écoles, crèches…) et ils n'ont plus les moyens de le faire", reconnaît Pascal Boulanger. Ce qu'il manque selon Gilles Madre, président de P2i, "c'est une véritable politique du logement où l'Etat donne aux collectivités les moyens de se développer". L'enjeu est de convaincre de la nécessité de construire, alors même que les riverains eux aussi s'y opposent et n'hésitent pas à déposer des recours. "Il faut travailler avec plus de concertation avec les élus et les habitants pour leur redonner le goût d'habiter en ville", estime Emmanuel Launiau, président de Quartus.

Un parcours d'obstacles

Les maires qui acceptent les chantiers ne le font qu'au compte-gouttes. "La loi a bien encadré les délais de délivrance des permis, mais les projets sont désormais étudiés en pré-commission, ce qui peut ajouter jusqu'à douze mois", confie Vincent Ego, directeur général de Cogedim. Malgré ces délais et bon nombre d'études préparatoires, le sésame est loin d'être acquis. "Certains projets sont refusés alors qu'ils respectent les plans locaux d'urbanisme en vigueur, remarque Marc Gedoux, président de Pierre Etoile. Il faut retirer un ou deux étages, par exemple, ce qui rend l'équation économique parfois intenable. La densité autorisée, pourtant déjà concertée, n'est plus la norme mais le maximum."

Sur le terrain, les élus retoquent parfois plusieurs fois les projets en multipliant les prétextes: il faut construire en retrait, puis il faut construire moins haut... Mais pour acquérir les terrains et convaincre les propriétaires, les prix du foncier sont fixés sur la base du maximum de capacité de construction, sous peine pour un promoteur de voir les terrain raflé par un concurrent avec une offre mieux-disante. Une fois le permis obtenu, mais donc souvent pour un immeuble plus petit, il faut soit renégocier avec le propriétaire pour baisser le prix, soit tenter d'absorber le surcoût en vendant les logements plus chers.

Enfin, malgré toutes les modifications, des projets sont annulés. Aussi les promoteurs n'hésitent plus alors à se tourner vers les tribunaux pour attaquer ces refus, si les recours gracieux et les négociations ont échoués. Et les péripéties ne s'arrêtent pas là: selon certains promoteurs, les élus tentent encore parfois de ralentir les chantiers: "Par exemple, un élu a bien accordé un permis, mais refuse une autorisation de voirie pour les véhicules de plus de 3,5 tonnes, confie un professionnel. Impossible donc de faire venir des camions ou une bétonneuse pour le chantier". Les Français, eux, attendent pour se loger.

Virginie Grolleau

 

...14.3.2022

Confrontée à des problèmes d'approvisionnement en matériaux de construction depuis la reprise post-Covid, la filière immobilière doit appliquer depuis le 1er janvier 2022 une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs baptisée "RE2020".

Bien qu'au cœur du plan de résilience économique et sociale présentée ce 16 mars par le Premier ministre Jean Castex, cette norme occasionne déjà un surcoût « immédiat » 👇

...9.3.2022
...15.3.2022
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