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Knock on Wood

Location-Accession à la Propriété Immobilière

10 Mai 2021 , Rédigé par Ipsus Publié dans #JURIDIQUE , Fiscal & Partenariats

Les organismes d’habitation à loyer modéré ont longtemps pratiqué la location-attribution au profit des bénéficiaires de logements sociaux.

La loi du 12 juillet 1984 (définissant la location-accession à la propriété immobilière) lui a substitué la location-accession.

Le propriétaire et le locataire souhaitant s’entendre dans le cadre d’une location-accession se mettent d’accord sur les termes de l’opération à traverscontrats :

  * Un contrat de location-accession conclu par acte authentique chez un notaire

  • Un contrat de vente définitif

A noter : avant la signature de ce contrat chez le notaire, vous pouvez aussi choisir de signer un contrat préliminaire sous seing privé avec votre propriétaire afin de réserver le logement. Dans ce cas, le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers.

De votre côté, vous lui versez une somme d’argent équivalent à 5% maximum du prix du bien pour arrêter la transaction.

La durée de la période de jouissance est location-accession est fixée dans le contrat signé chez le notaire. Elle dure minimum 1 an et maximum 4 ans.

Comment fonctionne la location-accession ?

Tout contrat de location-accession entraîne la rédaction d’un acte notarié entre le propriétaire et l’accédant.

Cet acte, publié au fichier immobilier, organise les deux phases distinctes de l’opération :

  1. Une première période de jouissance pendant laquelle l’accédant, ni locataire, ni propriétaire, est tenu au paiement d’une redevance. Cette redevance comprend une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du logement (fraction locative), et une partie, à lui restituer sous déduction d'une indemnité en cas d'absence de levée d'option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive) ;
     
  2. L'exercice de l'option : au terme de la période de jouissance, l’accédant doit faire un choix, soit acheter, soit renoncer à acheter. Dans le premier cas, il doit verser le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété .

Le contrat définitif devant notaire doit indiquer certaines mentions obligatoires : le prix de vente du bien, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, les garanties, les charges éventuelles de l’accédant, etc.

Pour faciliter les opérations d’accession au logement, un prêt a été créé en 2004 ; il s’agit du prêt social location accession (PSLA). Ce prêt conventionné concerne les logements occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources du prêt à taux zéro. Ce prêt social aide les ménages modestes sans apport personnel à acquérir un bien immobilier. Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques (TVA à 5,5 %, exonération de la taxe foncière) et de nombreux avantages. Ce prêt social ne concerne toutefois que les logements neufs.

Au moment de la levée de l’option, il est possible de recourir à d’autres prêts en complément du PSLA.

De plus, la location-accession permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’année suivant l’achèvement de la propriété. L’acheteur profite de cette exonération pour la durée qu’il reste lorsqu’il lève l’option.

Lors de la levée de l’option, le vendeur offre 2 garanties : une garantie de rachat pendant 15 ans sous certaines conditions et une garantie de relogement en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition.

Location-Accession à la Propriété Immobilière
Location-Accession à la Propriété Immobilière
Location-Accession à la Propriété Immobilière
Pendant la période de jouissance
  •  Vous êtes tenu au paiement d'une redevance comprenant :
    • une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du logement (fraction locative),
    • une partie, à vous restituer sous déduction d'une indemnité en cas d'absence de levée d'option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).
      Les montants respectifs des deux fractions sont fixés librement dans le contrat.
  •  Vous êtes redevable des charges prévues dans le contrat et êtes tenu au paiement des contributions, taxes et impôts (taxe foncière, taxe d'habitation).
  •  Vous êtes tenu à l'entretien courant et aux réparations du logement. Le vendeur conserve la charge des grosses réparations.
  • Vous devez être assuré pour les risques dont vous répondez en votre qualité d'occupant (notamment dégâts des eaux, incendie).
  • Vous êtes tenu d'user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination indiquée au contrat. Vous êtes responsable des pertes et dégradations.
  • Vous êtes assimilé à un copropriétaire ou au propriétaire d'un bien situé dans le périmètre d'une association syndicale et pouvez en exercer en partie les droits et obligations.
  •  Vous pouvez céder vos droits à un tiers par acte authentique👇
cliquez le texte pour l'agrandir

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Location-accession : le contrat de vente définitif

La période de jouissance du bien peut déboucher sur 3 possibilités :

 

  • Le locataire-accédant ne souhaite finalement pas acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat. Le propriétaire doit ensuite lui rembourser les sommes versées au titre de l’épargne (fraction acquisitive uniquement) dans un délai maximal de trois mois maximum après son départ. Attention : dans cette situation, le propriétaire peut légalement demander une indemnité correspondant à 1% du prix de vente (loi du 12 juillet 1984). Par ailleurs, si le locataire n’achète finalement pas le bien, il doit alors quitter les lieux et rendre le logement en bon état.
  • Le propriétaire ne veut plus vendre son bien : il doit alors en informer le locataire-accédant au moins trois mois avant le terme du contrat et devra lui verser une indemnité égale à 3% du prix de vente.
  • Le locataire-accédant souhaite acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat, puis verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (comparez les crédits immobiliers). Comme dans le cas d’une vente classique, un acte notarié devra être conclu.
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