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Knock on Wood

Prêts Immobiliers en 2020 et Réflexions à mener pour un Projet sans surprises

4 Juillet 2020 , Rédigé par Ipsus Publié dans #Finances -TAUX -Emprunts

En 2020 les TAUX d'intérêts très  bas le resteront, tant que l'Inflation restera contenue ( < 2 % l'an selon critère BCE ) et vu la Conjoncture dégradée après le confinement 

Donc emprunter sur 15 ans ,quitte à rembourser, par ANTICIPATION sans pénalités , vous permettra de passer sous la barre des ratios d'endettement ,sans rogner sur l' essentiel

Ce qui suit est une mise à jour de critères classiques, en vue de financer un projet immobilier privé 

En dehors de votre banquier préféré, il existe une offre assez élargie de solutions et avant de s'engager, on ne se contente pas seulement d'un état des lieux ,avant de rentrer chez soi ,mais on prépare sereinement son Projet ,avec 1 papier et 1 crayon :

-S'y preparer avec plans 3 D ( logiciels gratuits ) et visites virtuelles

- Passer toutes les OPTIONS au "laser" , entre ce qui est indispensable et ce qui peut attendre 

Il est important de se fixer 1 OBJECTIF chiffré et planifié :

Une fois analysées toutes les ETAPES et noté vos critères

vous n'aurez plus qu'à actualiser vos notes, où certains détails reviendront souvent, renforçant vos choix ou marquant les limites

En visant  fin 2020 et si çà décale un peu,ce n'est pas grave si tout a été passé au peigne fin ,car le projet sera le même, décalé dans le temps

  • Ne pas viser une maison trop grande , qui permet de petites extensions autour

  • sans gros travaux

  • ainsi pas besoin d'un sous sol plus coùteux en adossant 1 carport pour la  voiture, moins cher qu'un garage en dur

  • 1 terrasse permet de l'aménager ulterieurement d'une véranda < 20 m2

  • pas besoin de cave ,mais d'un cellier, de plain pied, adossé à la maison

  • pour éviter de percer murs de côté, pour ouverture communicante avec carport et cellier,il suffit de prevoir 1 auvent longeant cette partie jusqu'à la porte d'entrée, contre la pluie

  • les photos d'annonces,montrent souvent  1 fenêtre de côté et non des velux,présumant d'un grenier aménagé

  • or on peut commencer avec combles aménageables

  •  

  • Ainsi,entre 1 Maison evaluée 100.000 €  et la même n'ayant pas de sous sol ni d'étage aménagé

    on peut diminuer de + 20 % le Prix d'achat, les options pouvant être différées
     

    POURQUOI ?


     

    Parce que toutes ces OPTIONS sont modulables dans le temps en fonction de vos rentrées financières ou de votre plan d'endettement ,pour respecter les ratios

    Quelle que soit votre option juridique,une maison suréquipée en options aura couté + cher ,donc repercuté à la sortie lors de la vente

En resumant vos visites virtuelles ,avec 1 fiche technique 

+ 1 dizaine de critèeres  

ensuite vous verrez combien de cases sont cochées a chaque visite virtuelle ou réelle

En tout état de cause, il faudra penser au BUDGET DE FONCTIONNEMENT

à savoir les CHARGES fixes ou incompressibles   ( eau,électricité,gaz,fiscalité locale )

Pour cela en + des documents obligatoires a remettre a l'acquereur,

ne pas hesiter a faire venir 1 expert indépendant, avant de signer, pour 1 forfait de diagnostic ENERGIE : type de chauffage,electricité aux normes,isolation,points faibles )

c'est l'occasion de parler

du TERRAIN = +/- 500 m2

à convenir selon vos besoins d'isolation ( pas de maison mitoyenne, ni en bord de route )


 - Terrain plat ou pas ,mais au moins en PENTE DOUCE pour écoulements naturels ( pas de cuvette )

 - chemin en pente douce si maison un peu surélevée d'origine, avec ou sans sous sol

 - afin d'éviter marches d'escalier , pour vos vieux jours 
 

- cette allée en pente ,allant jusqu'à  la TERRASSE, existante ou ajoutée, en vue des beaux jours

 - puis VERANDA ( < 20 m2 pour declaration travaux ) pour piéce/salon en + et jardin d'hiver

- Pour  Terrasse abordable  

on en fait en BOIS, sur plots pour éviter de bétonner partout

et 2 entreprises ont breveté des systèmes de fixation, pour stabiliser ( voir video,ci-dessous )

- Si vous achetez  1 TERRAIN CONSTRUCTIBLE

vous avez 2 ans pour construire et on  peut demander prolongation justifiée

- Evidemment pas en rase campagne,mais VIABILISE et raccordable au reseau de la commune ( eau electricité,gaz ,internet,tout à l' égout )
 

- Si vous êtes dans une zone de sortie de village ,il faut prevoir 1 ASSAINISSEMENT INDIVIDUEL, via des Pro et contrôle technique ,par les services officiels / normes

Ce n'est pas + cher dans un projet ,car qui dit fosse individuelle, implique maison moins chère a l'achat

et ces travaux extèrieurs peuvent être faits en votre absence, si accès terrain aisé

 

Pour CLOTURE : c'est standardisé dans le commerce

( voir règlementation ) 

Pour manger frais : prévoir un coin verger/potager + petite serre en kit

d'où l'intérêt de faire des plans du jardin avec votre coin détente et cette partie

Ne pas perdre de vue qu'un trop grand terrain nécessite de l'entretien : là encore,à chacun son style de vie avec ou sans animaux 

Tout a 1 prix, même si 1 maison se vend globalement

Si vous savez DECODER les options , vous éviterez de surpayer 1 bien attractif :


     - ne pas se contenter de visiter par beau temps, car le soleil embellit les choses

     -  une visite par mauvais temps ,laisse voir la réalité

Je me souviens de notre 1e maison  :

   - achat terrain 400 m2 dans lotissement de 18 maisons mais à côté d'une petite riviere 

   - on dut donc faire des fondations spéciales et garage jamais inondé, ou très peu lors de dèbordements
 

De toutes façons il y a de la doc sur ETUDE DE SOL sur ce blog 

Au niveau REGLEMENTATION :

   - toujours contacter MAIRIE d'accueil sur PLU ( sur leur site )

   - en cas d'hésitations consulter services de l'Urbanisme qui sont là pour informer

Pour les PLANS : on peut les faire soi même au depart

sauf pour 1 construction par Pro ,qui feront des PLANS d' EXECUTION, pour leurs prestations
 

Mais si vous  restez < 150 m2 habitables options comprises

un architecte n'est pas obligatoire , bien que souvent utile ,pour optimiser les volumes : un contrat d'Architecte est de droit privé , donc on peut limiter sa mission,d'un commun accord , sans le charger ensuite de suivre les Travaux 

Consulter ponctuellement 1 BE ( bureau d'études ) peut éviter des surprises, 

car les agents immo ont parfois des trous de mèmoire

et arrivés chez le Notaire, c'est dommage d'apprendre les vraies contraintes tardivement

MODALITES d'EMPRUNT :

il n'y a pas de recettes de cuisine , mais une logique de montage de dossier , que les Courtiers connaissent bien 

du point de vue financier il faut se présenter :

    • avec 1 apport symbolique,montrant votre capacité d'épargne préalable

    •  

    • Remboursements < 25 % de vos Revenus mensuels, même si 30 % existe

    •  

    • Situation Familiale et Professionnelle ( chaque cas est particulier ) en s'y préparant comme pour 1 entretien d'embauche : ne rien cacher,mais ne pas en dire trop

    •  

    • les banques pratiquent encore le " credit scoring" même si elles se donnent des images conviviales : il faut donc RASSURER le prêteur qui n'a souvent jamais mis les pieds dans une entreprise,comme beaucoup de fonctionnaires décidant de notre sort 

    •  

    • d'expérience,même si vous apportez des Garanties réelles , leurs services juridiques rechignent à les utiliser et les Banques restent focalisées sur vos revenus et la stabilité de votre emploi : une gageure en 2020 !

    •  

    • Mais heureusement la concurrence existe,d'où l'intérêt de vous preparer comme pour une course de fond :

    •  

    • faire valider suffisemment à l'avance la FAISABILITE de votre Projet,

    •  

    • donc votre Capacité de Remboursement , sans besoin d'une offre ferme , à ce stade de vos démarches 

        • proposer 1 hypothèque ou 1 cautionnement type Crédit Logement qui fait payer une prime en partie remboursable en fin de credit si aucun incident

        • ou un  nantissement 

Dire que vous ferez votre affaire de l'assurance

selon législation en vigueur ( loi Hamon )

LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE

DE PRÊT IMMOBILIER

https://t.co/wyhqThJAOD?amp=1

Mes commentaires n'engagent que moi , mais il y a la théorie et la pratique : 

Quand on voit que les Banques refusent les Prêts à Taux Zéro à une personne au RSA , on peut s'interroger sur le dogmatisme à l'encontre des revenus modestes 

        • on oublie les prêts de la CAF qui sont très faibles

        •  

        • quant au prêt à Taux zéro contre un taux du marché à 1.1 % l'an je ne vois pas l'intérêt de se prendre la tête pour 50 K€ empruntés :

        • mieux vaut bien négocier le Prix d'achat maison ou modalités du prêt ( frais,assurance ) 

Les TAUX d'Intérêts Négatifs concernent le système interbancaire

( et pas les particuliers )

en relation avec "l'hélicoptère money " des Banques Centrales ,FED & BCE 

Mais il est intéressant de comprendre,pourquoi on en est arrivés là

et que les Etats font "open bar " avec les Dettes Publiques

dont le Remboursement sera reporté aux " calendes grecques " !

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