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Knock on Wood

Immobilier patrimonial : Donation , Viager ou Démembrement de Propriété

5 Juillet 2020 , Rédigé par Ipsus Publié dans #JURIDIQUE , Fiscal & Partenariats

Depuis le confinement, les investisseurs considèrent encore davantage l’immobilier comme une valeur refuge 

L'Investissement Immobiler est un vaste domaine de montages financiers .

Ici on va se concentrer sur 3 pistes de réflexion , en vue d'optimiser une bonne gestion patrimoniale , sans privilégier l'aspect fiscal,trop souvent mis en avant, mais en se projetant à long terme, en vue de la Transmission d'un bien immobilier 

Afin de ne pas se disperser , on fera la distinction entre : 

   - l'Immobilier dit " papier" , qui,sans être virtuel , se matérialise par une détention indirecte , via des SCPI ou des parts d'une SCI 

   - l'Immobilier détenu en direct , dans une résidence principale ou secondaire , occupé ou non par le Propriétaire 

le but n'est pas de tout traiter,mais d'offrir une bonne grille de lecture en vue d'établir une statégie adaptée à sa propre situation et non pas suivre les publicités à la mode 

A partir de là , quelle  que soit la pertinence des choix , il ne faudra pas attendre la dernière minute pour consulter 1 NOTAIRE ,

car il n'y a pas de " recettes de cuisine " ou de prêt à porter :

ce type d'investissement engage sur des années et une erreur,dans ce domaine, coùte plus cher à réparer , tout comme un oubli, car le " diable se cache dans les détails " 

Les Achats ou les Investissements à Credit , ne dispensent pas d'une bonne analyse Juridique ,

car il est aussi important de prévoir comment on entre que comment on en sort , 10 ou 20 ans plus tard , où le contexte aura évolué .

D'où l'intérêt , non de tout prévoir, mais d'éviter de dévier de son objectif ou de subir des alea mal évalués 

Les ASSURANCES ne couvrent pas tous les " accidents de la vie " ,

mais de bonnes dispositions Juridiques, peuvent éviter des conflits familiaux ultérieurs

et fixer les grandes lignes du sort de ce bien immobilier, en fonction des hypothèses qui nous concernent vraiment 

Le choix des mots ou des Options peuvent éviter des désillusions , des surcoùts , des frais inutiles , une fiscalité mal comprise

et une transmission ou une cession éloignée de notre volonté non actée 

En revenant aux " basics " de la Gestion de Patrimoine , on pourra élargir le débat et ne pas se focaliser sur un " coup de coeur " par beau temps :

1) le Bien ( appartement ou maison ) sera détenu par qui et dans quel But ? 

2)  le jour où il aura fini son rôle , sera ce subi ou voulu ?

            - choix du moment de la revente ou " en catastrophe" suite à un événement ( de son vivant ) 

               - à l'occasion d'une succession ?

3) et si on pouvait prendre des DISPOSITIONS dès le départ , afin de décider  pour soi ou dans l'intérêt des siens

 

C'est donc ce fil conducteur que nous retenons pour illustrer les 3 points du titre de cet article 

La donation est un acte par lequel vous transmettez de votre vivant et gratuitement la propriété d'un bien à une autre personne.

Vous pouvez faire une donation à la personne de votre choix.

Toutefois, les biens donnés ne doivent pas dépasser la part réservée à certains de vos héritiers.

La donation peut se faire de manière libre ou obligatoirement devant un notaire ( Immobilier ) .

Sauf exception, vous ne pouvez pas annuler une donation ( donation entre époux ).

Les biens doivent vous appartenir personnellement au moment de la donation.

Il est impossible de donner un bien futur.

Exemple :

Vous ne pouvez pas donner un bien dont vous hériterez au décès de vos parents.

Présent d'usage

Vous n'avez aucune déclaration à faire pour un présent d'usage.

Donation par acte notarié

En cas de donation par acte notarié, c'est le notaire qui s'occupe des démarches déclaratives.

Don manuel

Si vous faites un don manuel, vous devez le déclarer aux services de l'administration fiscale.

 

 

Depuis 2012, l’abattement pour une donation ou une succession à un enfant est réduit à 100 000 € au lieu de 159 325 €.

De plus, la durée pour pouvoir redonner une partie de son patrimoine tout en bénéficiant à nouveau de cet abattement est passée à 15 ans contre 10 auparavant.

Faire le bon choix en terme de donation ( video ci-après ) 

Donation simple ou donation-partage ?

Dans un montage financier, quand l'aspect fiscal peut-il  devenir le motif principal , l'administration fiscale disposant d'une arme redoutable :

" l'abus de droit " ?

En 2019 un sénateur a posé la question

et la video qui suit y répond en illustrant également > 3é minute

le cas de la donation avec réserve d’usufruit

Donation en Pleine-propriété ou démembrement ?

Avec la technique du démembrement il est ainsi possible au donateur de ne transmettre, temporairement ou pas, que la nue-propriété ou que l'usufruit d'un bien

Créer une SCI ?

En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d'au moins 10 % à celle du bien rapportée au nombre de parts

Immobilier patrimonial : Donation , Viager ou Démembrement de Propriété
  • Un viager peut être revendu : L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due ; c'est alors le premier débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée. Attention, celui-ci restera solidairement responsable du bon paiement des rentes jusqu’au décès du ou des crédirentiers. 
  • On peut vendre en viager même en présence d’enfants : C’est souvent la solution choisie par de nombreux vendeurs afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes futurs entre les ayants droits.

l'acheteur n'alourdit pas sa fiscalité sur le revenu puisqu'il ne perçoit pas de loyer.

De plus, « il n'y a pas de souci de gestion et d'occupation des lieux comme avec location traditionnelle.

La personne âgée prend soin de sa « maison » et l'entretient davantage qu'un simple locataire »

Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible.

Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Immobilier patrimonial : Donation , Viager ou Démembrement de Propriété
Immobilier patrimonial : Donation , Viager ou Démembrement de Propriété

C’est au niveau fiscal que les choses se compliquent.

Si la vente se fait entre parents en ligne directe, un père à son fils par exemple, il y a un risque que cette vente soit requalifiée en donation déguisée, ce qui est formellement interdit par la loi.

Par conséquent, le tribunal considérera qu’aucune rente viagère n’a été versée au parent vendeur et que la part successorale devra être établie sans tenir compte de cette transaction, surtout si la réalisation de la vente cause une réduction importante de la part qui revient aux autres héritiers.
 
La vente en viager entre parent et enfant reste toutefois possible.
 
A condition, tout d’abord, de fixer un prix normal qui devra être versé de façon effective.
 
Pour éviter tout problème, il est préférable de  mettre au courant l’ensemble des héritiers. Leur accord est nécessaire pour que la transaction se fasse sans heurt. Celui-ci se traduit par leur signature dans le contrat de vente en viager. Ainsi, ils ne pourront plus se prévaloir d’une vente faite en fraude de leur droit.
 
Si une vente se fait entre des grand-parents et petits-enfants, les règles sont les mêmes.
 
Ces règles ont été établies afin d’éviter les fraudes en matière de droits successoraux mais aussi pour éviter qu’un parent ne privilégie un enfant au détriment d’un autre. Ce qui le déshériterait de façon détournée.

https://t.co/ZrW0sWnCO3?amp=1

Notez bien que si vous vous réservez l’usufruit de votre bien durant toute la durée du viager, vous en serez le propriétaire aux yeux de l’administration fiscale

à votre décès : le bien tombera alors dans la succession et votre enfant sera donc redevable des droits de succession.

Pour pallier à cette présomption, il est conseillé aux vendeurs de ne se réserver qu’un simple droit d’usage et d’habitation.

https://t.co/l65QEAsTkn?amp=1      Là encore c'est le Notaire qui saura rédiger et conseiller la solution adaptée

Le viager mutualisé, comment ça marche ?
Le rapport Libault "Grand âge et autonomie", présenté en mars 2019, analyse les solutions facilitant le financement de la perte d’autonomie.
Il évoque le viager mutualisé, une pratique qui existe depuis quelques années, alternative au viager classique.
Le versement des rentes viagères aux vendeurs est davantage sécurisé.

Né en 2010, le principe du Viager Mutualisé se différencie du viager traditionnel sur deux points fondamentaux : 

   1) « tout d’abord, les acheteurs ne sont plus des particuliers mais des personnes morales et des investisseurs institutionnels, comme des caisses de retraite, des Mutuelles, des institutions de prévoyance ou encore des compagnies d’assurances.

Celles-ci investissent dans l’immobilier qui constitue un produit de diversification dans leur gestion d’actifs et n’ont aucunement vocation ni envie d’habiter dans le bien immobilier à terme.

2) Ensuite, contrairement au viager de gré à gré qui s’apparente à une sorte de pari sur la mort, le vendeur profite ici d’un capital immédiat et conserve son droit d’usage et d’habitation à vie », rappelle le fondateur du Viager Mutualisé. 

« On parle de viager mais en réalité, cette opération s’apparente plus à un démembrement de propriété ».

Pour les vendeurs, les avantages sont donc multiples et semblent plus en phase avec les attentes exprimées par les seniors. 

« L’objectif de ce type de transaction est de solvabiliser les retraités qui font face à la baisse de leur pouvoir d’achat et ne peuvent pas toujours supporter les coûts du maintien à domicile.

À travers le versement d’un capital immédiat et sécurisé, le Viager Mutualisé permet d’anticiper sereinement la transmission de son patrimoine et de mieux vivre au quotidien », abonde le spécialiste.

Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance (l'usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu'à la fin de l'usufruit.

A la fin de l'usufruit, le bien démembré rejoint la nue-propriété et le bénéficiaire de cette dernière devient alors plein propriétaire en franchise de droits fiscaux.

Le démembrement immobilier représente ainsi une très bonne manière de transmettre un patrimoine en évitant à ses descendants d'avoir à payer des droits de succession.

Le droit de propriété sur un bien, tel qu'une forêt, se compose de trois attributs : l'usus, le fructus et l'abusus.

Dès lors qu'ils sont réunis et détenus par un même propriétaire, ce dernier dispose de son bien en "pleine propriété".

Par opposition, le droit de propriété est parfois démembré.

Immobilier patrimonial : Donation , Viager ou Démembrement de Propriété
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