Agrandissement de Maison et Plan Local d'Urbanisme ( PLU )
Chaque extension d'une maison est soumise à des contraintes et des obligations légales
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (surélévation) et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
La jurisprudence actuelle permet de définir celle-ci comme des aménagements attenants au bâtiment principal existant, d'une seule et même enveloppe bâtie et de dimensions significativement inférieures à celles du bâtiment auquel ils s'intègrent.
Notion d'annexe :
l’annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale.
Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale (garages, abris de jardin, piscines et leurs locaux, a l’exclusion des locaux d’habitation).
Un permis de construire est exigé pour les extensions ayant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² ou à 40 m² dans les zones urbaines (zones U).
La demande de permis de construire est également obligatoire lorsque le projet d'extension fait apparaître une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m², inférieure à 40 m² et portant la surface totale de l'habitation à 150 m² ou plus (le seuil de 170 m² a été abaissé à 150 m² en 2016).
Dans cette dernière situation, le recours aux services d'un architecte devient en plus indispensable.
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)
Cerfa n° 13406*06 - Ministère chargé de l'urbanisme Permet d'agrandir ou de construire une maison individuelle ou ses annexes (ou de réaliser des travaux de démolition pour reconstruction)
Notion de surface de plancher :
La SP d’une construction est égale à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m .
ex d’une extension maximale autorisée pour une maison existante de 100 m² de SP en RNU = 100 x 30 % = 30 m².
Au vu de ce qui précède, un projet d’extension supérieur à 30 m² sera refusé.
Notion d'emprise au sol :
L’emprise au sol d’une construction correspond à la projection verticale de son volume, débords et surplombs inclus (balcon, auvent).
L’emprise au sol comprend notamment l’épaisseur des murs extérieurs de la construction, les hauteurs sous plafond de moins de 1,80 m, les surfaces closes et couvertes pour le stationnement (garages), les constructions non totalement closes (auvent, abri voiture, hangar ouvert), cave, bassin de piscine.
Une dent creuse est, en urbanisme, un espace limité non construit entouré de parcelles bâties. Une telle situation peut résulter d'une ancienne zone agricole où une unique parcelle est restée vierge de constructions, ou de la démolition d'un édifice sans reconstruction ultérieure.
La déclaration préalable de travaux est un dispositif officiel qui régit l'ensemble des travaux non soumis à permis de construire:
- elle est obligatoire pour les extensions ayant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m².
- Elle s'impose pour toute extension de maison ayant une surface de plancher ou une emprise au sol inférieure ou égale à 40 m² et ne portant pas la surface totale de l'habitation à 150 m² en zone urbaine et en s'appuyant sur un document d'urbanisme.
urbanisme en zone rurale
Afin de favoriser la densification, la loi ALUR a supprimé le coefficient d'occupation des sols (COS) et les règles fixant une taille minimale des terrains pour être constructible dans les PLU.
Désormais, la demande d'autorisation d'urbanisme (Permis de construire) doit être accompagnée de l'attestation de conformité délivrée par le SPANC tel que le prévoit le décret du 28 février 2012.
Les documents autres que cette attestation de conformité (avis par exemple) ne seront pas pris en compte : en l'absence d'attestation de conformité, la demande devra être rejetée (cf. article R431-16 (c) du code de l'urbanisme).
Quelles règles régissent le RNU ?
Le règlement national d’urbanisme, ou RNU, sont les règles générales qui s’imposent à l’ensemble du territoire non couvert par un document d’urbanisme. Elles sont définies dans le code de l’urbanisme aux articles L111-1 à L111-125 et R111-1 à R111-51 et régissent les localisations, implantations, dessertes, densités, etc. des constructions et aménagements.
Ces règles étant souvent anciennes et assez générales, elles font l’objet de nombreuses précisions par la jurisprudence.
Ainsi,peuvent être autorisés l’adaptation, le changement de destination, la réfection et l’extension des constructions existantes.
Le Conseil d’État a clarifié la notion d’extension : une extension doit rester subsidiaire par rapport à l’existant (CE 8 juin 1994, MM Lecoq et Roux-Michon) et doit être mesurée dans la limite de 30 % de surface de plancher du bâtiment existant (CE 18 nov. 2009, Suzanne Quillaud, req. 326479).
Si cette extension dépasse 30 % l'extension sera requalifiée en nouvelle construction et elle ne pourra être autorisée
- que sur justification motivée du conseil municipal
- et après aval de la CDPENAF ( commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers )
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Commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers
La commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) est un des outils de la stratégie de lutte contre l'artificialisation des terres agricoles. Ce dispositif ...
Quelles « annexes aux constructions » sont autorisées hors zones urbanisées ?
Une annexe est un local secondaire, de dimensions très réduites dont l’usage apporte un complément nécessaire à la vocation du bâtiment principal auquel elle est liée. Elle peut être distante de ce dernier, mais doit toutefois être implantée selon un éloignement restreint marquant un lien d’usage entre les deux constructions.
La réglementation varie en fonction de différents critères : document d’urbanisme et secteur montagne :
- Dans les PLU, les annexes des habitations sont autorisées en zone A et N si d’une part le règlement le mentionne expressément, et d’autre part précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité, assurant leur insertion dans l'environnement (Art L151-12 code urb.).
- Ces règles doivent être soumises pour avis à la CDPENAF.
- En zone de montagne, les annexes de petites tailles peuvent être autorisées en dehors des bourgs et hameaux existants. (art. L122- 5 code urb.)
- Dans les cartes communales, depuis la promulgation de la loi ELAN (2018) et dans tout secteur, « l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant » est autorisée.
- Dans les communes RNU, en dehors des parties urbanisées, les annexes sont interdites.
- Elles sont localement tolérées si la surface plancher est inférieure à 20m².
Quelles sont les conditions ouvrant droit à une reconstruction à l’identique ?
L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme prévoit que « lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de 10 ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le PLU ou PPRN en dispose autrement ». Cela s’applique notamment en zone de risque.
Désormais, ce régime est applicable aux bâtiments détruits ou démolis quelle que soit l’origine de la destruction ou démolition, volontaire ou accidentelle.
Ce droit s'entend comme une obligation de reconstruction stricte de l'immeuble détruit ou démoli : en cas de modification du volume, de l’aspect extérieur ou de l’implantation, même de quelques mètres, l'article L. 111-15 ne peut s'appliquer.
Les conditions du droit à reconstruire à l'identique sont :
- destruction ou démolition datant de moins de 10 ans
- construction régulière
- absence de disposition contraire
- absence d'exposition à un risque
À noter : la conformité doit être attestée par le formulaire DAACT dès l'achèvement des travaux.
Dans le cas de travaux non autorisés, le maire peut décider de faire interrompre le chantier ou de faire démolir la partie nouvellement construite. Il peut aussi interdire le raccordement aux réseaux. Le contrevenant peut se voir infliger une amende pouvant s'élever à 300 000 €. Il lui est toutefois possible de déposer un permis de régularisation pour éviter l'application de l'action en démolition.
Dans le cas de travaux dissimulés (comme un aménagement de cave ou de combles de plus de 40 m²), les sanctions peuvent être administratives, civiles, fiscales et même pénales.
Des agents assermentés contrôlent régulièrement les nouvelles installations et établissent un rapport destiné à la municipalité. Ces agents ont trois ans pour intervenir. Le propriétaire ne peut se soustraire à cette visite. S'il y fait obstacle, il risque une amende de plus de 3 000 € et une peine de prison.
À SAVOIR : l’infraction peut être signalée par tout un chacun, y compris des voisins, dans un délai de 10 ans après la réalisation des travaux.
Agrandissement de moins de 5 mètres carrés
Tant que le chantier ne dépasse pas 5 mètres carrés (m²) de surface, le propriétaire n’est soumis à aucune autorisation préalable. En d’autres termes, il peut construire ou faire construire une salle de bains privative ou encore agrandir légèrement une pièce existante comme la cuisine sans aucune formalité administrative.
Attention toutefois, la loi n’autorise pas le propriétaire à multiplier les petits chantiers. S’il a déjà utilisé cette réserve de 5 m², son prochain chantier sera soumis à d’autres formalités administratives (voir ci-dessous). En revanche, elle peut être utilisée en plusieurs fois (2m² en 2019, puis 3m² en 2020 par exemple) sans qu’une autorisation particulière ne soit exigée.
Construire dans une commune sans Plan Local d'Urbanisme. Par Raphaël Balloul, Avocat.
Le Code de l'urbanisme prévoit que dans les communes dépourvues de PLU, de document d'urbanisme pouvant en tenir lieu, ou dont le plan d'occupation des sols (POS) est devenu caduque en l'absence de
Le Code de l’urbanisme prévoit que dans les communes dépourvues de PLU, de document d’urbanisme pouvant en tenir lieu, ou dont le plan d’occupation des sols (POS) est devenu caduque en l’absence de procédure en cours visant à son élaboration, seul le règlement national d’urbanisme (RNU) trouve vocation à s’appliquer lorsque l’autorité administrative en charge de la délivrance des autorisations d’occupation des sols est saisie de l’analyse d’un projet, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’une déclaration préalable, ou d’un certificat d’urbanisme.
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