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Knock on Wood

Immobilier : durée du compromis de vente

6 Janvier 2020 , Rédigé par Ipsus Publié dans #JURIDIQUE , Fiscal & Partenariats

La durée de validité du compromis de vente permet de savoir à quelle date sera signé l'acte de vente au plus tard.  

Elle dépend d'une date-butoir, elle-même déterminée par les différentes clauses suspensives assorties au contrat.  

Le délai commence à courir dès le lendemain de la signature du compromis de vente chez le notaire. 

Si la signature de l’acte de vente n’est pas respectée parce que le notaire ne dispose pas de tous les documents nécessaires à la vente, le délai prévu dans le compromis de vente ou dans la promesse de vente est automatiquement suspendu jusqu’à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte de vente.

Un compromis de vente est valable jusqu'à la date-butoir prévue au contrat, sauf prolongation par avenant d'un commun accord.

Cependant, si le délai ne permet pas de valider toutes les clauses suspensives, le notaire peut décider de reporter la signature de l'acte de vente.

La date-butoir est fixée par l'acheteur et le vendeur et inscrite dans le contrat du compromis de vente. Elle doit impérativement prévoir un délai suffisant pour valider toutes les clauses suspensives.

Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est donc comprise entre 3 et 4 mois.

A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l'acte authentique de vente.

Si l'une des deux fait défaut, il rédige un procès-verbal de carence qui permet de constater que les engagements du contrat n'ont pas été respectés.

Comment prolonger la durée de validité du compromis de vente ?

 

A l'issue du délai de validité du compromis de vente, il arrive qu'une des deux parties souhaite repousser la signature de l'acte authentique.

Elle peut en faire la demande : si elle est acceptée, un avenant est alors signé d'un commun accord pour fixer une nouvelle date-butoir.

Les clauses suspensives

 

Les clauses suspensives sont des conditions qui doivent être impérativement validées avant la signature de l'acte de vente. Chacune peut nécessiter un délai différent, ce qui va repousser d'autant la date-butoir.

Les conditions suspensives doivent être expressément mentionnées dans le compromis de vente pour être valables.

La clause de préemption par la mairie nécessite un délai un peu plus long, d'environ 3 mois.

Pour purger le droit de préemption, le notaire va publier un DIA (déclaration d'intention d'aliéner) auprès de la commune ou de la collectivité locale concernée. Cette dernière peut faire jouer son droit de préemption.

En l'absence de réponse, après 3 mois, le droit de préemption est considéré purgé.

si une des clauses suspensives ne se réalise pas ?

 Dans ce cas, le compromis de vente est annulé et l'éventuel dépôt de garanti est restitué à l'acquéreur sans pénalité ni frais d'aucune sorte.  

Le droit de préemption urbain

Votre compromis de vente est généralement conclu sous la condition suspensive qu'une collectivité locale ne préempte pas votre bien à la place de votre acheteur. La collectivité locale est prioritaire pour acheter votre bien s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain. Dans ce cas, une fois informée de la vente en cours, la collectivité locale peut se substituer à votre acheteur.

Concrètement, le notaire va adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la collectivité titulaire du droit de préemption.

Elle dispose de 2 mois pour préempter. Si elle ne répond pas dans ce délai, c'est qu'elle renonce à ce droit.

Le vendeur ou l'acquéreur peut se renseigner sur l'existence d'un droit de préemption urbain en se rendant à la mairie ou à la Direction départementale des territoires.

Le droit de préemption du locataire

Lorsque le logement est loué en location vide (non meublé), le bailleur doit donner un congé pour vente à son locataire s'il souhaite vendre le logement libre. Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption et est prioritaire pour acheter le logement au prix proposé par le bailleur dans la lettre de congé. Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour la fin du bail en le prévenant au moins six mois à l'avance. Ce congé pour vente vaut offre « prioritaire » pour le locataire. S'il ne souhaite pas acheter, il doit partir au plus tard au terme du bail. Le propriétaire ne peut mettre en vente le logement qu'une fois que le locataire a renoncé à son droit de préemption dans le délai qui lui était imparti. Cela n'impacte en principe pas la vente, puisque dans cette hypothèse le logement est vendu libre.

Depuis le 8 août 2015, le délai de rétractation de l’acheteur dans un compromis de vente est fixé à 10 jours

 La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier.

Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur. 

Un délai à la réitération de l’acte de vente peut être fixé par les parties dans les dispositions du compromis de vente.

COMPROMIS DE VENTE ET DÉLAI DE RÉITÉRATION DE L’ACTE DE VENTE NON-RESPECTÉS

Il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non.

1) En effet, les cocontractants peuvent prévoir une condition en vertu de laquelle la réitération par acte authentique est obligatoire pour que le compromis de vente soit valable.

Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente.

Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles.

Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.

2) En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse.

Le compromis de vente restera valable.

Dans ce cas, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible.

Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit.

Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.

À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :

Immobilier : durée du compromis de vente

Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc. 

 La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties

En général, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précise une date limite de signature de l’acte de vente.

Une clause, insérée à cet effet, prévoit la caducité de plein droit de l’avant-contrat sous certaines conditions: délai spécifié dépassé, sommation à comparaître.

Pour autant, le jeu d’une telle clause est-il automatique?

La Cour de cassation répond par la négative.

 le notaire adresse une lettre aux parties, les avisant d’un retard dans la délivrance de pièces, qui nécessite un délai supplémentaire pour la signature de l’acte authentique

 Le juge estime ainsi que le vendeur est en droit de se prévaloir de la caducité de sa promesse, «dont le jeu est automatique, sans qu’on puisse lui opposer les circonstances qui ont rendu impossible la réitération de la vente, ou les motifs qui ont pu l’amener à se désengager». 

La Cour de cassation balaie l’argument: la cour d’appel aurait dû, selon elle, rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’invoquait pas de mauvaise foi la clause de caducité.

Sa décision se fonde sur l’article 1134 alinéa3 du Code civil, selon lequel «les conventions doivent être exécutées de bonne foi».

En application de ce texte, le jeu automatique d’une clause contractuelle doit être paralysé lorsque la partie qui l’invoque est de mauvaise foi.

Dans cette affaire, la cour d’appel a méconnu ce principe, qui aurait dû la pousser à ignorer le caractère automatique de la clause de caducité, dont se trouve ici la limite.

1- ALORS QUE la promesse de vente litigieuse stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé au cas où certaines pièces administratives manqueraient, et ajoutait que « la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation, ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que dès lors, en jugeant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque, la cour d'appel a refusé d'appliquer les stipulations claires et précises de la promesse et violé l'article 1134 du code civil ;

2- ALORS QU'il appartenait à la cour d'appel de déterminer quelles conséquences et quelles sanctions étaient attachées au fait que la société Yomtov devait, avant la réitération de la vente, lever elle-même l'option dont elle était bénéficiaire et acquérir les biens litigieux ; que l'arrêt, qui se borne à relever que cette levée d'option était préalable à la réitération de la vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

1°) ALORS QUE si la promesse synallagmatique de vente vaut en principe vente en cas d'accord des parties sur la chose et le prix, il peut être contractuellement dérogé à ce principe ; qu'en l'espèce, l'acte du 13 avril 2012 conclu entre les exposants et Monsieur Z..., expressément qualifié d'« avantcontrat portant sur la vente d'un bien immobilier » (p. 2), stipulait parmi les conditions suspensives, dans l'intérêt des vendeurs, que « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique, avec le paiement du prix et des frais » ; qu'après avoir pourtant constaté l'existence de cette clause (p. 3, 4ème §), la cour d'appel a retenu que pour autant, les parties « [avaient] bien contracté l'engagement, M. X...et Mme Y...de vendre, M. Z...d'acheter, et donc, les uns comme les autres, de signer l'acte authentique » ; qu'en statuant de la sorte, quand le contrat du 13 avril 2012 subordonnait expressément la perfection de la vente à sa réitération par acte authentique, à laquelle les parties ne s'étaient nullement engagées, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en la cause ;

2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 (p. 4) que « l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître Philippe A... (…) ; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ; qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ; que les exposants déduisaient de cette stipulation que Monsieur Z...n'était plus recevable à exiger la signature de l'acte authentique de vente à la date du 26 août 2013, à laquelle il leur avait délivré une sommation de comparaître devant notaire (leurs écritures d'appel, p. 8-9) ; qu'en jugeant que « s'il est prévu par le compromis que la signature de l'acte authentique devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n'est pas assortie d'une sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n'est pas caduc et que l'une des parties peut tenter de contraindre l'autre à signer l'acte », la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en la cause.

La Haute juridiction dans son arrêt du 30 novembre 2017 rejette le pourvoi. Elle retient que la clause prévoyant la signature de l’acte authentique avant une date déterminée n’était assortie d’aucune sanction. Ainsi, la promesse de vente n’était pas caduque après cette date et il y avait donc lieu de condamner les vendeurs à réitérer la vente.

Cette décision n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur ce point.

Dans un arrêt du 9 juillet 2014, les juges du droit avaient déjà considéré :

 «  En présence d’une promesse synallagmatique de vente immobilière, le dépassement du délai convenu pour réitérer la vente par acte notarié n'est pas sanctionné par la caducité de la promesse, sauf si cette sanction est prévue ou si les parties ont fait de la réitération un élément constitutif de leur consentement »

Cette décision rendue le 30 novembre 2017 ne fait que confirmer la jurisprudence en vigueur.

Cependant, Il est important de noter que l’expiration de la date limite détermine simplement le moment à partir duquel chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique et à défaut pour celle-ci de s’exécuter spontanément, de demander en justice l’exécution forcée de la vente. 

Il est essentiel de relever que, pour faire valoir la caducité de la promesse en cas de non-respect du délai de réitération par acte authentique qu’elle contient, il faut que cette sanction ait été prévue dans ce précontrat. En effet, si la caducité n’est pas indiquée, les parties ne pourront l’invoquée pour passer outre leurs obligations.

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