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Knock on Wood

Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?

20 Mai 2019 , Rédigé par Ipsus Publié dans #JURIDIQUE , Fiscal & Partenariats

La location en meublé a toujours bénéficié d'un régime particulier sur le plan fiscal, notamment au regard de la fiscalité des logements loués nus. Mais ce n'est pas une niche fiscale, car le régime qui lui est applicable est le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

 Deux statuts coexistent: Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Une décision importante du Conseil constitutionnel

En décidant, le 8 février 2018, que la condition d'inscription au RCS pour bénéficier du régime du LMP était contraire à la Constitution, le Conseil Constitutionnel modifie singulièrement la donne, et un loueur jusqu'alors LMNP est devenu LMP sans avoir modifié aucune condition de son activité. Les différences entre les deux régimes méritent qu'on s'y arrête.

Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?
Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?
Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?
Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?
Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?
Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?

Le report du déficit

En cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez créé un déficit, il se reporte dans son intégralité pendant au moins 10 ans sur les futures recettes de location meublée. Ainsi, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d’années !

Loueur en Meublé : LMP ou LMNP ?

Prenons un exemple volontairement simplifié. Vous louez en meublé un logement d'une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois soit 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2.700 € d'intérêts d'emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. C'est sur cette somme que vous serez imposé, pas sur 7.200 €.

Amortir : comment ça marche ? Avec le LMNP, vous pouvez aussi pratiquer des amortissements. Par exemple, vous appliquez un taux d'amortissement de 2 % sur le prix, soit 4.000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 600 €, soit 7.200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4.000 € de vos 7.200 €. Vous êtes donc imposé sur 3.200 €.

Pas de déficit ! En appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années.

Pour les loueurs non professionnels : le Greffe du tribunal de commerce

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.

L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (disponible sur ce site via le moteur de recherche - numéro Cerfa 11921*04) ou en cliquant sur ce lien

Cette démarche vous permettra :

  • d'obtenir un numéro SIRET ;

  • de faire connaître l'existence de cette activité ;

  • d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

 

Un logement meublé peut être loué à usage de résidence principale du locataire ou de manière saisonnière à une clientèle de passage. 

  • Louer en tant que résidence principale du locataire
    • La location meublée doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Le baildoit ête conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique).

  • Louer en meublé de tourisme
    • Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou non, vous devez en principe déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il est situé. La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambre d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes. Cette déclaration est effectuée au moyen d’un formulaire spécifique à télécharger sur Internet (formulaire Cerfa n°14004*2).

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