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Knock on Wood

Diagnostics techniques immobiliers

1 Février 2008 , Rédigé par Ipsus Publié dans #PERMIS de Construire - Plans - SOL - Diagnostics

Le décret du 21 décembre 2006 (D. n°2006-1653) détaille les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors de la vente de biens immobiliers

 Pour voir le récapitulatif des durées de validité, cliquez ici.

Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, vient confirmer ou indiquer les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers.

Il constitue une des mesures d'application du dispositif issu de l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 visant à réorganiser et homogénéiser les procédures d'établissement de ces états, constats et diagnostics

-  La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire est porté à 6 mois (Après une nouvelle analyse juridique, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement considère que la durée de validité de l'état « termites » est de 6 mois depuis le 23 décembre 2006). Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel.

-  La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans. Ce diagnostic est obligatoire aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique, depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine.

-  La durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz qui devra être joint à partir du 1er novembre 2007 aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente des locaux d'habitation sera de trois ans.

-  La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est d'un an et reste inchangée. Mais si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente.

Il est rappelé par ailleurs que la durée de validité de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique reste illimitée.

Quel est le cadre juridique actuel ?

Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l'obligation d'annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants. Sur cet aspect, le code de la construction et de l'habitation a été profondément remanié au cours des années 2005 et 2006.

Aujourd'hui, il convient de faire établir :
-  l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997.
-  le constat de risque d'exposition au plomb, pour détecter la présence ou non de plomb dans les peintures présentes à l'intérieur des logements construits avant le 1er janvier 1949
-  l'état relatif à la présence de termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral en pratique dans la plupart des départements,
-  l'état des risques naturels et technologiques, pour les locaux situés à l'intérieur de zones exposées à l'un ou l'autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêté par le préfet de département.
-  le diagnostic de performance énergétique, pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire. Le vendeur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin de lui permettre d'évaluer la performance énergétique du bien et de la comparer à d'autres biens immobiliers proposés à la vente, et de disposer de recommandations sur les travaux d'amélioration énergétique réalisables.

Quel sera la situation dans un futur proche ?

A partir du 1er novembre 2007, ces états, constat ou diagnostic seront annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation).

Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique et doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d'une organisation et de moyens appropriés (article L.271-6 du CCH). Les diagnostiqueurs doivent répondre à des critères d'indépendance, d'impartialité (article L.271-6 du CCH).

Le dossier de diagnostic technique comprendra en plus de ce qui figure ci-dessus :
-  l'état des installations intérieures de gaz, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L. 134?6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006),
-  l'état de l'installation intérieure d'électricité (article 79 de la loi n° 2006?872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement), afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. Cet état doit faire l'objet de textes d'application (décret et arrêtés).

Ce nouveau dispositif apportera une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s'il y en a une, notamment pour un primo?accédant peu familiarisé avec le droit immobilier. Le dossier de diagnostic technique permettra à l'acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. L'acquéreur pourra ainsi prendre une décision d'achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permettra d'améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d'assurance et d'indépendance.

Le dossier de diagnostic technique immobilier des locations

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

Un dossier de diagnostic technique devra être fourni par le bailleur. Ce dossier comprendra :
-  le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er juillet 2007.
-  le constat de risque d'exposition au plomb, à partir du 12 août 2008,
-  l'état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, obligatoire depuis le 1er juin 2006.

Indépendance du diagnostiqueur

L' article L. 271-6 comporte trois exigences (indépendance, compétences et assurance) et renvoie son application à un décret en conseil d'Etat. Dans la mesure où le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 décline deux des trois exigences, et considérant que la mesure législative sur l'indépendance se suffit à elle-même et donc qu'il n'est pas nécessaire que le pouvoir exécutif prenne un texte réglementaire pour cette mesure, celle-ci est applicable depuis la publication de l'ordonnance du 8 juin 2005.

Le fait que le décret comporte une exigence de déclaration sur l'honneur (incluant les trois exigences) et une possibilité de sanction en cas de manquement à l'indépendance est sans effet sur cette obligation.

La disposition du L. 271-6 s'applique donc aux personnes qui établissent tous les types de diagnostics techniques immobiliers soumis à l'intervention d'un tiers, dont à celles qui établissent le diagnostic de performance énergétique.

Accéder aux textes officiels

-  Décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique (paru au Journal officiel du 7 septembre 2006),
-  Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments (paru au Journal officiel du 15 septembre 2006),
-  Arrêté du 16 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification (paru au Journal officiel du 27 octobre 2006),
-  Arrêté du 30 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d'accréditation des organismes de certification (paru au Journal officiel du 11 novembre 2006).

Les autres arrêtés correspondants, définissant d'une part les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant les diagnostics et d'autre part les critères d'accréditation des organismes de certification, sont en cours de publication au Journal officiel.

Source : http://www.logement.equipement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=33

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Personnes habilitées à établir le dossier de diagnostic technique

Le diagnostic technique unique est établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Elle doit être impartiale et indépendante vis-à-vis du propriétaire et des entrepreneurs pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages.

Le décret précise qu’il doit être recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. 

Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation. L'accréditation est accordée en considération de l'organisation interne de l'organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d'examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique.
Des arrêtés préciseront les modalités d’application de ces dispositions.

Tout architecte, par exemple, souhaitant établir des dossiers de diagnostic technique devra donc, à compter du 1er novembre 2007, disposer de compétences certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.

Obligation d’assurance

La personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés pour réaliser le dossier, est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle doit souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300.000 euros par sinistre et 500.000 euros par année d'assurance.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er novembre 2007.

*Texte publié avec l'aimable autorisation du Conseil National de l'Ordre des Architectes (CNOA)

http://www.travaux.com/dossier/amiante-plomb-termites/index.php?dossier=52&article=10096
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Rappel des principaux diagnostics obligatoires :

Loi Carrez : Depuis mai 1997, les propriétaires d'un lot en copropriété doivent fournir un document attestant la superficie "habitable" de ce lot (tolérance d'erreur de plus ou moins 5% de la surface totale) lors de la vente.

Plomb : Depuis juillet 1999, tous les propriétaires d'immeubles construits avant 1948 ou situés dans des département à risques (voir avec la préfecture), qui souhaitent vendre leur logement, y réaliser des travaux ou les démolir, doivent faire réaliser un diagnostic dont l'objectif est la recherche de plomb dans les peintures, surtout dans les zones accessibles.

Termites : Depuis juillet 2000, dans les départements, communes ou zones à risque délimités soit par arrêté préfectoral, soit par arrêté municipal, tous les propriétaires qui souhaitent vendre ou démolir leur bien immobilier doivent fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois à la date de signature de l'acte définitif.

Amiante : Quand le permis de construire d'un logement a été déposé avant le 1er juillet 1997, un diagnostic destiné à repérer les matériaux contenant de l'amiante est obligatoire pour les particuliers préalablement à la vente, avant travaux de restructuration ou démolition. Mais, depuis janvier 2003, ce diagnostic ne peut être établi que par des techniciens (Experts, contrôleurs techniques par exemple) possédant une attestation de compétence délivrée à l'issue d'une formation certifiée.
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Etudes Thermiques
http://www.knock-on-wood.net/article-27346103.html



http://www.knock-on-wood.net/article-34986599.html

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