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Knock on Wood

Revenir aux " basics " de l'investissement locatif

6 Décembre 2006 , Rédigé par Ipsus Publié dans #Finances -TAUX -Emprunts

 

Immobilier   accueil

Pas d'investissement locatif les yeux fermés !

La rentabilité d'un investissement dans la pierre dépend plus de la situation du bien que des avantages fiscaux accordés.

Compte tenu du besoin de logements et de l'inaccessibilité des prix de l'immobilier pour beaucoup, l'investissement dans un bien destiné à la location est un placement a priori sans risque. Néanmoins, du fait de l'accalmie générale des loyers en cette période de hausse des prix, la rentabilité ne tourne qu'autour de 3,5 %. Dans le cadre d'un dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif, elle peut toutefois être améliorée. Mais attention aux offres alléchantes des programmes Robien et, bientôt, Borloo : le rendement promis n'est pas toujours au rendez-vous d'autant que la donne fiscale change.

Un investissement immobilier doit d'abord être un bon achat et l'avantage fiscal qui peut l'accompagner ne devrait jamais être déterminant.

LES FONDAMENTAUX DE L'ACHAT

Si l'on ne veut pas se retrouver dans la situation catastrophique de ceux qui ont acquis un logement dans un programme Robien et, ne trouvant pas de locataire, n'ont ni loyers ni avantages fiscaux, il ne faut tout simplement pas acheter n'importe où, et garder présente à l'esprit l'hypothèse de la revente du bien.

Demande locative. Premier point à vérifier avant d'acheter : l'existence d'une demande locative. On sait que la région parisienne et les grandes villes, notamment universitaires, ont un déficit de logements locatifs. En revanche, un grand nombre de villes moyennes souffrent d'un excès manifeste d'offres en raison de programmes Robien que les promoteurs n'arrivent pas à écouler (Montauban, Cahors, Valence, Villefranche-sur-Saône, Le Mans, Périgueux, Marmande, Cognac, Lons-le-Saunier, Nevers, Auxerre, Vesoul, Épinal, Mâcon... ; source Crédit foncier). En clair, on y trouve des logements sans acheteurs et des acheteurs qui ne trouvent pas de locataires !

Rentabilité. Elle dépend, bien sûr, du loyer fixé qui devrait être déterminé en fonction du marché seulement et non des plafonds des dispositifs fiscaux, ce qui signifie que dans certaines villes où les loyers « ordinaires » sont moins élevés que les plafonds actuels du Robien, les investisseurs ont dû s'aligner et n'ont pu parvenir à la rentabilité escomptée.

Situation du bien. Deuxième point important : le logement acheté doit être bien situé et de bonne qualité pour pouvoir être louable... et revendable. Un studio pouvant intéresser un étudiant se louera plus facilement en centre-ville qu'en périphérie. Pour un 3-4 pièces, la proximité des écoles, des commerces et des transports sera essentielle. C'est pourquoi, on ne devrait jamais acquérir un bien sans se rendre sur place pour en apprécier les atouts. On vérifiera, à l'occasion, si les offres de biens à louer et à vendre remplissent les vitrines des agences et quels sont les prix pratiqués...

 

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