Permis de Construire et Recours des Tiers : Gestion des Risques

2 Février 2013 , Rédigé par Ipsus Publié dans #PERMIS de Construire - Plans - SOL - Diagnostics

Pascal CAMLITI, que vous retrouverez dans notre rubrique PACA, http://0z.fr/eI13z

est Architecte à Marseille et nous donne son éclairage sur les éventuels

Recours des Tiers.

Une Maison ou un Agrandissement,est toujours un Investissement patrimonial,

et comme tout investissement,

il y a lieu d'en analyser les Risques avec un professionnel,

pour mener à bien votre projet.

Cette approche en 8 points vous fera gagner du temps et de l'argent.

En 2è partie nous avons évoqué la jurisprudence,

seulement à titre d'illustration,

car c'est du ressort ,là encore ,d'un professionnel.

la morale de cette histoire est que

l'Auto-Constructeur,

prend souvent des Risques,en voulant tout faire lui-même.

Avec un professionnel de la Maison en Bois ou mixte....

on peut trouver un bon compromis ,

en se projetant,au-delà de l'année en cours,

surtout quand on s'engage avec son banquier pour 20 ans ou +.....

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architectepaca

Délais de recours : Permis de construire

http://goo.gl/fb/awAQi

1) Le permis de construire et les voisins : quels recours ?

2) L’acte de bâtir et ses responsabilités :

3) Le délai de recours et les responsabilités

4) Quels moyens a un voisin pour déposer un recours ?

5) Comment se prémunir contre un recours ?

6) Que faire en cas de recours envers votre autorisation ?

7) Quelle est la durée du délai de recours des tiers ?

8) Est-ce que le recours annule mon permis de construire ?

Quels sont les recours des tiers ?

Le permis de construire est toujours accordé sous réserve du droit des tiers.
Ceux-ci, dès lors qu'ils établissent un intérêt personnel et direct à agir, peuvent déposer un recours contre la décision. Une telle action pourra être entreprise par exemple par le voisin d'un terrain sur lequel une construction va être édifiée.

Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter du 1^er jour d'une période continue de 2 mois d'affichage du permis sur le terrain (voir Permis de construire, affichage) (Code de l'urbanisme, Art. R. 600-2).

A noter

Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire n'est recevable à l'expiration d'un délai d'1 an à compter de l'achèvement de la construction. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement (voir Permis de construire, déclaration d'achèvement des travaux) (Code de l'urbanisme, Art. R. 600-3).

Tout tiers qui s'estime lésé par la délivrance du permis de construire peut également demander au préfet du département de déférer l'arrêté de permis de construire au tribunal administratif.
Le préfet dispose alors d'un délai de 2 mois à compter de la demande pour y donner suite ou non.

http://www.droit.pratique.fr/vos_droits/13-logement/158540-les-formalites-necessaires-a-la-construction/160535-le-permis-de-construire/6-page.html

Le délai de recours ne court à l'égard des tiers que dans la mesure où l'affichage du permis sur le terrain est régulier (affichage visible depuis la voie publique et comportant les mentions prévues à l'article A.421-7:

"L'affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres.

Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux et, s'il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Ces renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier".

http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/1058-permis-construire-comment-eviter-pieges.html

http://0z.fr/BA-mP

Que dit la Jurisprudence sur la recevabilité du recours du tiers lésé ?

- il doit justifier d'un intérêt personnel et direct pour ce qui concerne le voisin.
- l'Association de défense doit avoir suffisamment d'intérêt à agir.

http://www.droitdelurbanisme.com/index.php?option=com_content&task=view&id=20&Itemid=82

La preuve de l'affichage

La preuve de l'affichage en mairie résulte normalement d'un certificat d'affichage délivré par le maire.

La preuve de l'affichage sur le terrain incombe en principe au bénéficiaire du permis de construire attaqué. Cf. note Liet-Veaux sous CAA Paris, plén., 4 juillet 1996, B..., n° 93PA00857 in La Semaine Juridique, n 44 -29 octobre 1997, II, 22940 :
- C.E. 9 mars 1998, association « L'Air du pays », n°172184.
- CAA Lyon, 6 février 2001, M. André C…, n°96LY00605
- C.E. 26 mars 2001, secrétaire d’Etat au logement, n°216936
- CAA Nantes, 14 mai 2002, M. Luc X...et autres, n°00NT01122

Il est prudent, pour le constructeur, de faire constater par huissier la date de l'affichage et son caractère continu pendant deux mois :

- CAA Paris, Plen., 12 juin 1997, association de défense du quartier de la Nation, n 96PA02140

Lorsqu'il y a contradiction entre les parties sur la réalité de l'affichage sur le terrain ou ses dates, le juge admet la recevabilité du recours si ni l'autorité qui a délivré le permis de construire ni le bénéficiaire n'apportent la preuve qui leur incombe de la régularité de l'affichage :
- C.E. 26 mars 2001, secrétaire d'Etat au logement, n°216936

Il appartient au requérant qui s’en prévaut d’apporter tous éléments de nature à faire douter de la non-continuité de l’affichage pendant le délai de deux mois.
En cas de désaccord entre les parties le juge apprcie la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces fournies à son dossier. Il compare la valeur probante des différentes attestations en sens contraire en se référant à l'ensemble des pièces dont il dispose :
- C.E. 25 mars 2002, M. et Mme A..., n°219409

Les conséquences de l'affichage suffisant

Le délai de recours contentieux court du seul fait de ces affichages. Par suite, la circonstance que le permis ne mentionne pas le délai n'est pas de nature a empêcher ce délai de courir :
- C.E. 17 février 1993, O..., n°94887

http://www.gymnopedie-juridique.net/recevabilite/delais/delaidepartpc.html

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Mais attention au retour de bâton !

Le promoteur peut réagir vivement en entamant immédiatement un procès en dommages intérêts devant le Tribunal de Grande Instance si les moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de son recours ne sont manifestement pas fondés ou peu fondés.

L'assignation en dommages intérêts qui sera lancée par le promoteur du chef du préjudice financier qu'il subit par le blocage de l'opération peut dissuader les plus courageux de maintenir leur recours devant le Tribunal Administratif.
Autrement dit, parfois le tiers lésé abandonnera son recours par crainte d'avoir à payer au promoteur des dommages intérêts conséquents

http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/1058-permis-construire-comment-eviter-pieges.html

Les procès en dommages intérêts que font les promoteurs contre les auteurs de recours abusifs

Si son permis de construire est attaqué, le promoteur n'est pas démuni et peut mordre ! De deux manières :

Soit immédiatement en assignant devant le Tribunal Judiciaire en dommages intérêts conséquents au titre du préjudice qu'il subit : études engagées, agios bancaires, perte de plus-value financière. Il faut évidemment qu'il soit sûr que son permis de construire ne viole pas une règle d'urbanisme. Peut être qu'à l'occasion de cette assignation immédiate, le tiers lésé abandonnera son recours. Nous l'avons vu.

Soit le promoteur subit la procédure administrative très longue c'est-à-dire choisit de ne pas construire car il peut craindre ultérieurement la démolition ou des dommages intérêts: il attendra le sort que lui réserveront les Juges à son permis de construire et alors deux solutions s'offrent encore à lui :

- s'il gagne son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action contre le tiers lésé devant le Tribunal Judiciaire en lui réclamant des dommages intérêts que constitue tout son préjudice financier : études, agios bancaires, perte de plus-value. Cependant, la Jurisprudence est assez restrictive sur le sujet et les Tribunaux ou Cours d'Appel n'accordent des dommages intérêts que lorsqu'ils considèrent que le tiers lésé a commis un abus de droit, c'est-à-dire que son argumentation à l'appui de son recours n'était pas suffisamment sérieuse. Les Juges du fond ont toute latitude pour apprécier !

- s'il perd son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action devant le Tribunal Administratif à l'encontre de la Commune en réclamant tous les dommages intérêts issus de l'annulation du permis ; en effet si le permis est annulé alors qu'il a été délivré par le Maire après instruction des services de l'urbanisme, qui est responsable ? La Commune, bien sûr !